מושגים כלליים בנדל"ן

השקעה- העברה של סכום כסף או הון במטרה לייצר רווחים (מוחשיים או לא) ולהגדיל את ההון.

הון- מונח המציין את מכלול הנכסים העומדים לרשותו של אדם או גוף.

נכס- רכוש ;קניין המשמש את בעליו ליצירת מוצר או הכנסה; ערך.

רווח- מתאר תוצאה חיובית של השקעה, התחשיב הינו ההפרש בין ההוצאות להכנסות בהשקעה.

רווח עתידי (על הנייר)- הוא הרווח המשוער בגין נכס שאנו עדיין מחזיקים בו, הנובע מתחשיב של ערכו התיאורטי של הנכס המוחזק על ידנו בניכוי ההוצאה הנובעת מרכישתו.

רווח בפועל (נטו)- הוא הרווח הנובע ממימוש הנכס,לאחר ניכוי כל הוצאות העסקה והמיסוי. שכן רק אז ניתן לדעת בוודאות מלאה מהו ערכו האמיתי של הנכס.

רווח ריאלי  הוא רווח המגלם את תוספות המדד (אינפלציה) במשק על ההשקעה וההוצאות הנלוות, בכדי לדעת את ערכו האמיתי של הרווח הכספי לאורך זמן.

אינפלציה- תהליך של עלייה כלכלית ומתמשכת של רמת המחירים במדינה או שוק מסוים וירידה מתמשכת בערכו של המטבע וכוח הקנייה שלו.

מדד המחירים לצרכן- מדד אשר מחשב את ערכם של סל מוצרים ושירותים ממוצעים במשק ומטרתו למדוד את תנודתיות המחירים.

תשואה- היחס בין שווי הנכס להכנסה בנקודות זמן שונות, מוצגת באחוזים.

תשואה פירותית (מניבה)- הכנסה שוטפת מפירות ההשקעה, כגון: דמי שכירות ,דיבידנד או ריבית.

תשואה הונית- הכנסה המתקבלת בדמות עליית ערכה של ההשקעה,לדוג: עליית מחירי נכסים בשכונה, יעלו את שווי ההשקעה/ הנכס לעומת מחיר הקנייה.

תשואה מניבה  – היחס בין ההון שהושקע לסכום החודשי שנקבל מהנכס. זאת אומרת כמה נקבל חזרה באחוזים מסך ההון שהשקענו.

תשואה על הון- היחס בין התשואה המתקבלת להון הקיים ומוקצה להשקעה. זאת אומרת כמה הרווחנו באחוזים מההון העצמי שהעמדנו לטובת ההשקעה.

הון עצמי- בנדל”ן מתייחס להון האישי המוקצה להשקעה בנכס ושאינו מתקבל מהגוף אשר מממן את העסקה.

ביקוש- אומדן כמותי לדרישתם של צרכנים בשוק לצרוך מוצר – סחורה או שירות, בנדל”ן כמות המבקשים לקנות דירות או נכסים מסחריים.

היצע- מושג המבטא אומדן לכמותם של מוצרים – סחורות או שירותים שמיוצרים ומועמדים למכירה בשוק.

סחירות- מידת המהירות בה ניתן לממש נכס.

השקעת ערך- אסטרטגיית השקעות אשר דוגלת בקניה של נכסים המתומחרים מתחת לערכם האמיתי בכדי ליצור מרווח ביטחון בין שווי השוק העתידי של הנכס למחיר הקניה.

מחיר שוק- מחיר שיקבע בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון ,במכירה בתום לב המשקפת את ערכו הריאלי של המוצר.

מחיר עלות- סכום התשלומים ששולמו כדי לייצר לפרסם ולשווק מוצר. בנדל”ן מחיר עלות מתייחס לסך העלויות של היזם הכוללות את מחיר הקרקע בנוסף לעלויות הבנייה והשיווק של הנכסים.

לקוח קצה- לקוח הקצה הוא האדם שמשתמש בפועל במוצר, ללא קשר האם הוא זה שקנה אותו, לדג’: אבא קונה לבנו ובת זוגו דירה, הזוג הוא לקוח הקצה מכוון שהוא משתמש בדירה.

רווח יזמי- רווח המתקבל בייזום פרויקט נדל”ני ומתייחס להפרש בין עלויות הפרויקט למחיר השוק בהם ימכרו הדירות.

מחיר שוק עתידי- הערכה לשווי של נכס לאחר תקופה ו/או השבחה.

השבחה- עליית השווי הכספי של נכס בעקבות שינוי שחל במצבו או סביבתו.

ערך מוסף- הוספת ערך ייחודי אשר מבדיל את הנכס / מוצר / שירות משאר השוק ומעלה את ערכו.

היתכנות כלכלית- בדיקה אשר מטרתה לבחון רווחיות של פרויקט וכדאיות טרם הביצוע והרכישה

פוטנציאל רווח- בחינת הסבירות והגובה של הרווח הכלכלי הצפוי.

ניהול סיכונים- תהליך בו מזהים סיכונים, מעריכים את משמעות התרחשותם ונערכים להתמודד איתם.

גידור סיכונים- פעולות והכנות שמטרתם למנוע או לעצור סיכונים אפשריים לפני ובמהלך ביצוע פרויקט.

נדל”ן להשקעה- קניית נכס משיקולים עסקיים לשם עשיית רווח ולא לשימוש אישי.

השקעה סולידית בנדלן- מתייחס לרכישה בעסקאות בסיכון נמוך בהם הוודאות מרבית ולרוב הנכסים בנוים ומניבים אך מאופיינת בתשואה נמוכה בהתאם.

בטחונות- ערובה לרכישה או לשמירת כספים וערכם בביצוע עסקה, בטוחה היא רכוש מוחשי או זכות המשועבדים או מועברים לטובת הקונה ומשמשים ערובה לביצוע העסקה.

הכנסה פסיבית – הכנסה הנובעת מתזרים מזומנים המתקבל על בסיס קבוע, הדורשת מינימום מאמץ על ידי המקבל עבור תחזוקו.

נדל”ן מניב-  נכסים שמפיקים הכנסה קבועה ומידיית ,מניבים תשואה פירותית (מניבה).

נדל”ן מסחרי- נכסים המשמשים להכנסה עסקית ומתופעלים כעסק, כגון: משרדים, מרכזי קניות, חנויות, בתי מלון, שטחי לוגיסטיקה ועוד ..

קרן נדל”ן- קרן להשקעות במקרקעין, מכונה ריט, היא גוף פיננסי שתכליתו השקעה בנאמנות בנדל”ן עבור משקיעי הקרן.

תשקיף- הוא מסמך המשמש להצעה של נירות ערך לציבור, והוא מכיל את המידע הנחוץ לציבור כדי להחליט האם לרכוש את נירות הערך המוצעים.

התחדשות עירונית- שם כללי לתהליך בו אזור עירוני מדורדר ברמה כלשהי, מבחינה פיזית, חברתית או אחרת, משתקם וחוזר להיות חלק מרקמה עירונית פעילה.

פיל לבן- כינוי לנכס או לפרויקט אשר ההשקעה בו ואחזקתו בידי הבעלים עולה על הרווח שהוא מפריש, על-כן הופך הוא למעמסה על בעליו ויש להיפטר ממנוּ.

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה– המוסד התכנוני העליון לתכנון ובנייה במדינת ישראל, והוא כפוף רק להחלטות ממשלת ישראל.

הוועדה לתשתיות לאומיות– וועדת תכנון אשר תפקידה הוא קידום סטטוטורי ותכנון של תכניות מפורטות  בלוח זמנים קצר, עבור תכניות תשתית בעלות חשיבות לאומית .

ועדה מקומית לתכנון ולבנייה – היא הוועדה הנמוכה ביותר בהיררכיה במסגרת הסדרת התכנון והבנייה בישראל.

ועדה מרחבית (מחוזית) לתכנון ובנייה- גוף ממשלתי-ציבורי המשמש כגוף תכנוני, ביקורתי ושיפוטי בתחומי התכנון והבנייה בשבעת המחוזות של מדינת ישראל ופועל תחת סמכות משרד האוצר.

ותמ”ל – הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור, שמטרתה אישור תכניות נרחבות למגורים בלוח זמנים הדוק, כאלמנט אחד בסל הפתרונות המוצעים ע”י הממשלה להתמודדות עם משבר הדיור.

תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה– התיקון אושר בכנסת ביום 01.08.2014 וכולל את השינויים הבאים: הרחבת סמכויות התכנון של הוועדות המקומיות, הגברת השקיפות של עבודת מוסדות התכנון, פטור מהיתר ו/או תכנון, רישוי מקוון ומכוני בקרה.

תכנית מתאר ארצית- תוכנית מתאר ארצית (תמ”א) היא תכנית החלה על כל שטח מדינת ישראל והיא משפיעה גם על התכנון המחוזי והמקומי, ועל נושאים בעלי חשיבות ציבורית כמו עקרונות בינוי ושימוש בחופים, דרכי תחבורה וכדומה.

תמ”א 35– היא תכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, לפיתוח ולשימור, אשר קודמה על ידי מינהל התכנון ואושרה על ידי הממשלה בסוף שנת 2005, ומטרתה לתת מענה לצורכי הבנייה והפיתוח של המדינה תוך שמירה על השטחים הפתוחים ועל עתודות הקרקע לדורות הבאים

תמ”א 38– תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. היא מתייחסת למבנים שהיתר לבנייתם ניתן לפני 1980.

תכנית מתאר מחוזית (תמ”מ) – במסגרת הסדרתם של תכנון ובנייה בישראל מטרותיה של תוכנית מתאר מחוזית הן לקבוע את הפרטים הדרושים לביצוע תכנית מתאר ארצית במחוז ולהנחות את הרשויות המקומיות בתחום המחוז בביצוע תכניות המתאר המקומיות.

תב”ע – היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. המונח “תכנית בניין עיר” הוא שגור בלשון הדיבור, אך אינו מוכר בחוק, שם הוא מכונה בפשטות “תוכנית” או “תוכנית מתאר”.

תכנית מפורטת של האדריכל – היא תוכנית שיש בה רמת פירוט מספקת, המאפשרת להבין איזה מבנה ניתן לבנות על הקרקע. בדרך כלל, זו תהיה התוכנית הנמוכה ביותר במדרג התוכניות, והיא כפופה לתכנית המתאר המקומית.

הגשת תכניות להיתר – בקשה להיתר מוגשת לרשות המקומית על ידי אדריכל, מהנדס או הנדסאי הרשומים בפנקס האדריכלים והמהנדסים המנוהל ע”י משרד הכלכלה.

התנגדויות בוועדות – כשמוסד תכנון מחליט לקדם תוכנית, מחובתו ליידע את הציבור כי הוא רשאי להתנגד לה. תקופת ההפקדה נמשכת חודשיים ממועד הפרסום של ההודעה האחרונה בנדון, ובמהלכה רשאי כל אדם שהתוכנית עשויה להשפיע עליו להגיש התנגדות מנומקת בכתב לוועדה, אשר בתום תקופת ההתנגדות תדון במרוכז בכל ההתנגדות.

זכויות בנייה – היתר הבניה שניתן על ידי הועדות לתכנון ולבניה הקובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות, ובמקרה של העברת הבעלות במקרקעין בין צד א’ ל-ב’, עוברת גם הזכות לבנות עליהם.

תכנית פיתוח תשתיות

הפקעה לצרכי ציבור – היא העברה כפויה בתמורה או ללא תמורה של מקרקעין. ההפקעה מתבצעת בהתאם לחוק הישראלי על ידי רשויות המדינה לצורכי ציבור בלבד. יכולה להתבצע ע”י הוועדה המקומית וכן ע”י גופים ציבוריים נוספים כמו: חברת החשמל, מע”צ וכדומה.

היתר בנייה – אישור שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע עבודת בניה, הריסה או שינוי בשימושים במקרקעין. היתר הבנייה כולל מסמך עיקרי שבו תיאור מילולי כללי של הבקשה שאושרה ואליו מצורף נספח תשריט.

פרצלציה – פרצל​​ציה היא​ חלוקה של מקרקעין, שמטרתה לתרגם את החלוקה המופיעה בתוכנית מפורטת לחלקות הניתנות לרישום בפנקסי המקרקעין בלשכות רישום המקרקעין (טאבו).

תכניות בנייה – תכנית אדריכלית בקנה מידה של 1:50 הנותנת תכנית של המבנה. בתוכנית זו מופיעים המידות של כל קיר, מדרגות, חלון או כל אלמנט אחר האמור להיות חלק קבוע מהמבנה. על התכנית חתום האדריכל כולל פרטים שונים של התכנית.

תכניות עבודה – תכניות פרטניות המיוצרות על ידי מתכנן הפנים, הריסה, בנייה, חשמל, אינסטלציה, תאורה ותקרות, ריצוף, חיפויים וגמרים.

גבול מגרש – הקווים הקובעים את קצה המגרש. נקבע על ידי מודד מוסמך בלבד ובחתימתו.

סכמה – שרטוט זמני לצורך המחשה של המבנה וחלקיו. לאחר התיקונים והאישור עוברים לשרטוט סופי לצורך תהליך הבנייה וקבלת האישורים המתאימים.

קבלן מפתח – קבלן שבאחריותו לדאוג לכל הקשור לתהליך הבניה מתחילתו ועד לסופו.

קבלן משנה – מבצע רק חלק מהעבודות. חשמלאי, אינסטלטור וכד’.

אישור אכלוס (טופס 4) – אישור הניתן על ידי הרשות המקומית. המסמכים הנדרשים לצורך כך הם: קבלת אישור מוועדת בנין ערים. גמר תשלום כל האיגרות.

טופס 5 – אישור הרשויות על סיום הבנייה באופן תקין.

תקופת בדק – תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים על פי מהות הליקוי. חלה חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.

תקופת אחריות – תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים. בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.

מלווה בניה מקצועי – מלווה את תהליך הבניה משלב התכנון ועד הגמר כולל שנת אחריות. משמש כתובת לכל בעיה שצצה בתהליך הבניה.

מנהל ביצוע – מנהל פרויקט ,אחראי בפועל על התקדמות תהליך הבניה כולל עמידה בלו”ז ומול קבלנים וספקים.

אדריכל – אחראי על תכנון המבנה כולל בקשה להיתר בניה .מלווה את הקבלן בתהליך הבניה. הכול בהתאם לתוכנית בנין ערים

אדריכל נוף – מתכנן גנים, מגרשי משחקים, בריכות שחיה וכו’.

מהנדס ביצוע – להבדיל מהמהנדס המתכנן. מהנדס הביצוע אחראי על ביצוע הפרויקט בשטח.

תכנית היתר בניה – (גרמושקה) – מאשרת, מתארת את הבניין, מיקומו במגרש, מידתו ופרטיו .

תוכנית שינויים – אותה מגיש האדריכל לאחר השלמת בנhית השלד וזאת במידה ובוצעו שינויים תוך כדי תהליך הבניה. כל שינוי או תוספת מחייבים הגשת תוכנית מתוקנת לרשות.

תוכנית עבודה – לפיה מבצעים את עבודת הבניה לאחר שיש עליה אישור המתכbן לביצוע.

תוכנית מגירה – לפיה כבר בוצע בניה ניתן לשימוש לבניה נוספת תוך התאמה מקומית על מנת לחסוך זמן ועלויות כספיות.

תוכנית טופוגרפית – תכנית שמציג מודד מוסמך המראה את תוואי השטח/המגרש הקיים ומשמשת כבסיס לתכנון אדריכלי.

תוכנית חשמל – מציינת מיקום אביזרי החשמל כולל מספר נקודות ומעגלים ולוח חשמל.

תוכנית הנדסית – תכנית בקנה מידה של 1:50 שלד המבנה כולל מידות של כל אלמנט בבניין, חתכים ופרטים לביצוע.

תוכנית הגשה – אותה מגיש אדריכל לועדת בנין ערים כדי לקבל היתר בניה.

תוכנית בינוי – מתארת את המגרש והבנייה כולל תשתית פיתוח.

תקן איכות – קובע דרישות מינימאליות לאיכות המוצר או לאיכות הביצוע.

תכנית מכר – תכנית  האדריכל או המהנדס לצורך מכירה בלבד והיא חלק בלתי נפרד מחוזה הקניה.

תקנון הבניה – רשימת תקנות הבניה לכל גוש המותר לבניה. רשימת התקנות היא הבסיס החוקי לתקנון ובו קביעות כמו אחוזי בניה מותרים, צורת חניה, גובה גג וכדו’.

קונסטרוקציה – תכנון הנדסי של חוזק המבנה.

פיתוח שטח – פיתוח הקרקע הכולל ביצוע תשתיות כגון ביוב, צנרת, חשמל, כביש וכו’..

פיתוח חצר– ביצוע עבודות ניקוז, השקיה, חשמל, ביוב, מדרגות וגבולות השטח.

אגרת בניה – מכלול התשלומים שגובה רשות מקומית מהמבקשים היתרי בנייה.

אגרת פיתוח – תשלום שגובה הרשות המקומית מבעל קרקע למימון עלויות פיתוח, כגון סלילת כבישי גישה וכבישים פנימיים.

פנקס שוברים –  מנגנון משפטי שמטרתו להבטיח את זכויותיו של רוכש דירה בנכס. בעקבות פרשיית חפציבה, ועל מנת למנוע מצב שכספים שמשלם רוכש הדירה לקבלן לא יופקדו לחשבון הסגור של הבנק המלווה של הפרויקט, הבנק המלווה מנפיק פנקס שוברים ובו 20 שוברים המזוהים בצורה ודאית עם הנכס, המשמשים את הקונה באופן בלעדי לתשלום עבור הדירה, לרבות תשלומים באמצעות משכנתא. תמורת התשלום מנפיק הבנק המלווה ערבות בנקאית עבור הסכום ששולם.

ספר כחול – אוגדן בהוצאת משרד הביטחון של מפרטים טכניים ושל תקני בנייה, המשמש בסיס מקצועי לחוזי ביצוע בין מזמין עבודה לבין קבלן ביצוע בהתדיינות על ליקוי בנייה.

מדד תשומות הבנייה – מדד המשקף את מחירי הבניה של הקבלנים, כלומר מחירי חומרי הגלם כגון: בטון, ברזל, צינורות אינסטלציה, חלונות וכו’…

פאושלי – הוא סוג של חוזה בין יזם לקבלן, שבו לא נמדדות כמויות העבודה, אלא הצדדים קובעים מחיר סופי על-פי קריטריונים שונים, כמו השטח, רמת גימור וכד’.

פרוגרמה – היא תכנון מילולי המתאר את דרישות המזמין-היזם, ומאפשר לאדריכל להכין את התוכניות הראשוניות לאישורו של המזמין. הפרוגרמה מביעה ומייצגת את כל הצרכים של הלקוח, בכל מה שנוגע לפרויקט, והיא בעצם ספר ההנחיות שנוצר עבור המזמין-היזם.

דוח 0 – דוח אפס הינו דוח כלכלי/ עסקי שעורך שמאי מקרקעין ובו הוא מתאר את מצבו של הנכס. הדוח מיועד לבנקים ולמוסדות אשראי על מנת לסייע בהערכת שווי הנכס האמור לשמש ביטחון למתן אשראי.

הוא מהווה למעשה “תכנית עסקית” של פרויקט ומשמש ככלי לבחינת כדאיות השקעה וככלי לגיוס הון לפרויקט נדלנ”י (דו”ח כזה, שהוכן ע”י שמאי מקרקעין, מוגש לבנק בכל מקרה של ליווי פיננסי לפרויקט).

דו”ח “אפס” מלא כולל: הערכת שווי הקרקע, תחזית עלויות הקמת הפרוייקט, אומדן שווי הנכס הבנוי, תחזית מכירות, תחזית זרם תקבולים, ניתוחי רגישות לשינויים בעלויות וממחירי המכירה וכו’.

בנייה טרומית – שיטת בנייה מתועשת, שבה מביאים לאתר הבנייה קירות מוכנים, שאותם יש רק לחבר כדי צור את מעטפת הבניין.

חריגת בנייה – בנייה בניגוד להיתר בנייה שניתן על ידי הרשות.

כופר חניה – קנס שמשלם קבלן לרשות המקומית בשל אי – יכולתו לספק לבניין שבנה מקומות חניה בהתאם לתקנות מבנן – קבוצות מבנים בקטע של תוכניות בינוי, שמהווה יחידת ביצוע אחת.

עבודות גמר – העבודות כוללות: טיח, סיוד, ריצוף, איטום סופי, קרמיקה, אינסטלציה, חשמל, התקנת חלונות, סניטריה ועוד. בסיום עבודות הגמר יוגשו תעודות גמר אשר יאפשרו את קבלתו של טופס 4 המהווה היתר לחיבור המערכות במבנה לרשת המקומית (חשמל, מים, גז).

בנייה ביוזמה פרטית – בנייה ביוזמה ותכנון של יזמים פרטיים. בנייה זו מבוצעת הן על קרקע פרטית והן על קרקע מדינה.

בנייה נמוכה – בנייה בבניינים עד 2 קומות.

בנייה עצמית – היא בנייה לשימוש עצמי של בעלי הקרקע (שלא למטרת מכירה), של קבוצות רכישה, להשכרה וכו’.

בנייה פעילה – בניינים שתהליך הבנייה שלהם טרם הסתיים והוא עדיין פעיל, לא כולל בניינים לא גמורים שבנייתם נפסקה לפני זמן רב.

בנייה פרטית – כל בנייה פרט לבנייה ציבורית. בנייה פרטית כוללת גם את הבנייה של המגזר ההסתדרותי.

בנייה ציבורית – בנייה ביוזמת הממשלה, המוסדות הלאומיים, הרשויות המקומיות והחברות שבשליטתן המלאה של המוסדות האלה.

בנייה צמודת קרקע – בנייה של עד 3 דירות לדונם קרקע.

בנייה רוויה – בנייה שאינה צמודת קרקע שלא תפחת מ-4 יחידות לדונם נטו, שנבנו בד בבד.

גמר בנייה – כאשר תהליך הבנייה של בניין נגמר במובן הטכני והוא מוכן למלא את תפקידו או שכבר הוחל שימוש על יותר ממחצית שטחו.

התחלת הבנייה – התחלת חפירת היסודות

תשריט – הוא מפה של תכנית בניין העיר. התשריט ערוך על גבי מפת מדידה ומסומנים בו כבישים, רחובות, גושים וחלקות. למפת התשריט יש צבעים מוסכמים הקבועים בתקנות התכנון והבנייה.

בעלות – בעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם. עסקה במקרקעין מתחילה כזכות חוזית והופכת לזכות קניינית בעת רישומה בטאבו. החוק מונה רשימה סגורה של זכויות במקרקעין המקנות לבעליהן זכות קניינית בעת שאלו נרשמות על שמם בפנקסי המקרקעין אשר בלשכות רישום המקרקעין (טאבו): בעלות, משכנתא, זכות קדימה, זיקת הנאה ושכירות.

זכות קניינית –  זכותו של אדם להשתמש בנכס או למנוע מאנשים אחרים לעשות שימוש בנכס פיזי, רוחני או לפגוע בו מתוקף הבעלות על הקניין.

זכות חוזית – זכות שקיימת כלפי אדם או גוף מתוקף חוזה בלבד (התחייבות) ולא מתוקף בעלות רישומית / קניינית.

זיקת הנאה – זיקת  הנאה היא שיעבוד מקרקעין להנאה, כלומר לסוג שימוש מסוים, אך אין עמה זכות להחזיק בהם.

זכות מעבר – זכות מעבר היא סוג של זיקת הנאה. למשל, שביל לטובת הציבור, שנסלל על קרקע בבעלות מישהו מסוים

זכות חזקה – חזקה היא זכות על רכוש, הנובע מאחיזה מתמשכת באותו רכוש. החוק מעניק לעיתים לאדם זכות על קרקע, או רכוש, בשל נוכחותו שם במשך תקופה ארוכה.

זכות קדימה – קדימה היא מצב שבו בעל מקרקעין רושם בטאבו זכות קדימות לטובת פלוני. פירוש הדבר, שלאותו פלוני תהיה זכות סירוב ראשונה לרכוש או לקבל קרקע

זכות סירוב ראשונה  – זכות סירוב ראשונה מעניקה לבעליה את הזכות לרכוש ראשונה את הנכס וזאת במידה והמוכר יחליט למכור את הנכס לאחרים. במקרה כזה ניתנת לבעל הזכות זכות ראשונית לקנות את הנכס ורק אם יסרב יוכל בעל הנכס להציע את הנכס לאחרים.

רישום הערת אזהרה – רישום בלשכת רישום המקרקעין המציין התחייבות, שיעבודוכד’ לגבי נכסי דלא ניידי הרשומים בו. הערה הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין המעידה כי בנכס בוצעה עסקה ולא ניתן לבצע בו עסקה סותרת לזו שבוצעה.

הסכם – החלטה משותפת לשני גורמים או יותר, המחויבים לביצועה.

חוזה – הסכם התקשרות מחייבת בין שני צדדים או יותר, התחייבות הניתנת לאכיפה משפטית. החוזה משקף “מפגש רצונות” (הצעה וקיבול), המתקשרים בחוזה נוטלים על עצמם חובות ומקבלים זכויות, אשר ניתן לאכוף את הוצאתן לפועל באמצעות מערכת המשפט. בעסקת מקרקעין על החוזה להיות בכתב.

זכרון דברים – הסכם התקשרות זמנית בין צדדים. המסמך הוא חוזה לכל דבר ואם יכלול את הפרטים המהותיים בהתקשרות הוא יחייב משפטית ויהא ניתן לאכיפה. אין הכרח כי כל פרטי חוזה יבואו לידי ביטוי במסגרת זיכרון דברים. במסמך זה נקבעים עקרונות היסוד של חוזה מפורט ומלא, העתיד להיערך בין הצדדים.

גמירות דעת – מושג בדיני חוזים המהווה את אחד התנאים לקיומו של חוזה. בעיקרו התנאי מדבר על הצורך להבין מהחוזה כי הצדדים אכן הביעו את רצונם המלא להתקשר בחוזה.

תום לב-  לב הוא עיקרון על החל על צדדים לעסקה או לחוזה או לכל הליך שיפוטי.

הסכם שיתוף במקרקעין – הסכם שיתוף במקרקעין מגדיר בעצם מהו החלק המסוים בקרקע של כל אחד מהבעלים ומהן הזכויות והחובות שלו בנוגע לשטח וכלפי שאר הבעלים.

הסכם חכירה – הסכם שבו מעניק מינהל מקרקעי ישראל  זכות לחוכר להשתמש בקרקע בתנאי שכירות  למשך תקופה ארוכה. במהלך אותה תקופה מאפשר המינהל לחוכר לרכוש חלק מזכויות הבעלות על הקרקע.

הסכם פיתוח – הסכם פיתוח הוא הסכם הנחתם מול מנהל מקרקעי ישראל אשר נותן זכות לצד המפתח לפתח את הקרקע שבבעלותו. הסכם פיתוח מחוייב בזמן מסויים על פי הקביעה מול מנהל מקרקעי ישראל

הסכם מכר – הסכמה בכתב בין מוכר לקונה מקרקעין המפרטת את התנאים המשפטיים והמסחריים לביצוע עסקת המכר. עסקת מכר מקרקעין טעונה רישום בפנקס, בכפוף להוראות הדין.

חוק מכר – חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה – 1974 הוא חוק צרכני הקובע הסדרים שמטרתם, בין השאר, להגן על הכספים שמשלם קונה של דירה חדשה למוכר הדירה, כדי להבטיח כי במקרה של כישלון העסקה לא ירד כספו של הקונה לטמיון.

צו רישום בית משותף – צו הנחתם על ידי המפקח על הבתים המשותפים והמורה על רישום בית משותף בפנקס הבתים הרשומים. בצו הרישום מפורטים מספרי הדירות, שטח כל אחת ואחת, באיזו קומה נמצאת כל אחת מהן, שם בעליה וכו’, כפי שירשמו בפנקס בתים משותפים.

שיחלוף- שיחלוף הוא עסקת חליפין במקרקעין. זוהי עסקה של מכירת נכס לצורך רכישת נכס אחר. בעסקת שיחלוף ניתן להשיג דחיית תשלום מס שבח בגין התמורה שהתקבלה ממכירת הנכס ושימשה לרכישת הנכס החלופי.

כוח עליון – אירוע לא צפוי, שבגללו אחד הצדדים אינו מחייב את התחייבותו  החוזית, ולמרות זאת אין הוא נחשב למפר חוזה. מלחמהאו רעידת אדמה נחשבות הדרך כלל ל”כוח עליון”.

פולשים –  פעולה של התיישבות של אנשים בבניין או בשטח נטוש, או שאינו נמצא בשימוש, מבלי שהפולש מבצע קניה, שכירה או קבלת הסכמה בדרך אחרת.

הפקעת קרקע – הפקעה היא פעולה בה המדינה משתלטת על רכושו הפרטי של האזרח, או תופסת את הזכויות של האזרח ברכוש, תוך מתן פיצוי כספי, אך ללא הסכמת הבעלים.

הסכם אופציה – אופציה הינה זכות ברירה (מוגבלת בזמן) הניתנת על ידי “המציע” (בדר”כ בעל הנכס) “לניצע” (בדר”כ הרוכש או היזם) לפיה יש לניצע אפשרות לרכוש את “נכס הבסיס” בהתאם להסכם הראשי במחיר מימוש ובתנאים מוסכמים מראש בתמורה לפרמיה שישלם הניצע למציע. באפשרות הניצע לקבל את ההצעה או לדחותה בתוך תקופת האופציה.

סיחור אופציה – העברה של זכויות מקבל האופציה, מתוקף “הסכם האופציה”, לצד ג’.

הסכם קומבינציה – עסקה שבה מוכר בעל הקרקע לקבלן או ליזם את הקרקע תמורת יחידות מובנות גמורות בבניין שיוקם על אותה קרקע.

פירוק שיתוף – פירוק שותפות במקרקעין היא מכירת חלקו של אחד השותפים לשותף או שותפים אחרים או לכל צד שלישי בין אם ברצון או בצו בית משפט על פי ההתניות בחוק.

קרן נדל”ן – קרן להשקעות במקרקעין ידועה גם כקרן ריט,היא גוף פיננסי שתכליתו השקעה בנאמנות בנדל”ן

חברה בע”מ – החברה היא ישות הקיימת בחוקיה של כל מדינה מודרנית, והיא מסגרת משפטית מקובלת לניהול של פעילות עסקית משותפת של אנשים.

שותפות מוגבלת –  שותפות המאפשרת הגבלת אחריות של חלק מחבריה. בדומה לתאגידים אחרים, היא מהווה אישיות משפטית נפרדת.  השותף הכללי הוא הגוף שמתווה את פעילות השותפות ומנהל אותה בפועל, והשותף המוגבל הוא הגוף שמספק לה מימון ומאפשר לה לפעול תוך זכאות להשתתף ברווחיה.

חברת נכס(בית) – כל רכושה ועסקיה הם אחזקת בניינים. הפרשנות המקובלת של רשות המסים היא שדי כי הפעילות העיקרית היא אחזקת בניינים.

חברת החזקות – היא חברה שאין לה פעילות כלכלית משל עצמה, כי אם רק בעלות על חברות אחרות, שהן החברות המוחזקות שלה.

קבוצת רוכשים – קבוצה שהתגבשה לרכישה משותפת על מנת לקבל הנחה במחיר הנכס. אין בין חברי הקבוצה יחסים מחייבים.

קבוצת רכישה – קבוצה מאורגנת שמתנהלת כגוף יזמי ומובילה לשיתוף באיתור הקרקע, צירוף חברים, בחירת קבלן וליווי בנקאי, והשגת היתרים וטופס אכלוס.

מושע – בעלות משותפת במקרקעין, כאשר אין למעשה יכולת לייחד חלק מסוים בקרקע לכל אחד ואחד מבעליו.

וועד פעולה בקבוצת רכישה – קבוצת אנשים, לרוב 3-5 מתוך חברי הקבוצה אשר נבחרים בהצבעה ומטרתם היא לפקח ולהוביל את הקבוצה באופן שוטף ולחתום בשם הקבוצה על מסמכים והתקשרויות.

נאמן – אדם המחזיק או הפועל בנכס הנאמנות. על הנאמן חלים חיובים משמעותיים, במרכזם החובה לפעול לטובת מטרת הנאמנות ללא התחשבות באינטרס העצמי של הנאמן או בכל אינטרס זר אחר.

חשבון נאמנות – חשבון שנפתח ע”י עורך דין בעבור לקוח ובו נצברים כספים השייכים ללקוח. מטרתו היא שמירה על הכספים במטרה לוודא את אינטרס הלקוח ולהשתמש בו לפי הוראות מוסכמות מראש.

ייפוי כוח – ייפוי כוח הוא מתן הרשאה למיופה הכוח לבצע פעולה משפטית כלשהי, בשם מייפה הכוח, כלפי צד שלישי.

ייפוי כוח נותריוני –  כוח שנחתם בנוכחות נוטריון המאשר את חתימות נותני הייפוי. לרוב, במסמך זה מייפים בעלי הזכויות בנכס את כוחו של הבנק או צד ג’ כלשהו לפעול פעולות שונות.

גילוי נאות – גילוי נאות הוא חובתו של אדם או ארגון לגלות עובדות מהותיות שיש בהן כדי להשפיע על תוצאה של פעולה הנוגעת לצד שלישי.

הסגה על שומת מקרקעין – לאחר קבלת שומת המקרקעין והמפרט הכספי לטובת ביצוע עסקה במקרקעין, רשאי המבקש, בהתאם להחלטת מועצה 1304, להגיש השגה על השומה באמצעות הגשת שומה נגדית מטעמו, להגיש בקשה לתיקון טעות בשומה, ולטעון טענות משפטיות או טענות לעניין עלויות הפיתוח.​

הגשת ערר לוועדות –  לבעל זכות בנכס נשוא הבקשה (שכן) או לבעלי זכות בנכסים גובלים המרגישים עצמם נפגעים מהחלטת הועדה המקומית עומדת הזכות להגשת ערר על החלטת הועדה המקומית אך ורק כאשר מדובר בבקשות הכוללות סטיה מתכנית שבסמכות הועדה המקומית לאשרן ושהגשתן נסמכת על הקלה בכפוף לעריכת פרסום לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה לשם חשיפתן לציבור להתיחסות.

דייר מוגן – דייר בעל זכות מגורים מתקף חוק הגנת הדייר. דייר כזה נהנה מזכויות שכירות שאין למי ששוכר דירה בשכירות רגילה. עם זאת בעל  הבית הוא בעל הנכס, ואילו לדייר זכות מגורים בלבד.

דירה – יחידת דיור בבניין משותף שלה לפחות חדר אחד מטבח ושירותים.

דירת יחיד – דירה שבעליה מתגורר בה במשך 4 שנים ולא היו בבעלותו דירות נוספות.

בית פרטי – סוג נכס, הכולל בית עם יחידת דיור אחת, שהשטח והרכוש שבו הם בבעלות אחת.

בית משותף – בית שיש בו שתי דירות או יותר ונרשם בפנקס הבתים המשותפים. בבית משותף ישנו רכוש/שטח משותף לבעלי הדירות המכונה איזור משותף, והצמדה של שטח ספציפי לכל בעל נכס.

וילה – בית צמוד קרקע בודד לחלוטין על מגרש.

דו משפחתי – בית צמוד קרקע שיש לו קיר משותף עם בית נוסף שבנוי על אותו מגרש.

דופלקס – דירה המשתרעת על פני שתי קומות.

בעלות – זכות משפטית בנכס הנותנת כוח משפטי לבעלים לעשות בנכס כרצונו.

בעלות במושע – בעלות משותפת על מקרקעין.

גוש חלקה – בסיס נתונים לחלוקה של קרקעות. מסייע באיתור כתובת/נכס מסויים.

הערת אזהרה – רישום הנעשה במרשם המקרקעין לגבי כוונותיו של בעל המקרקעין לעשות עסקה במקרקעין. הרישום הוא מעין התחייבות לגבי העסקה ויידוע כל אדם אחר לגביה.

העברת זכויות – העברה של זכות החכירה בנכס מקרקעין באופן מלא או חלקי לגורם אחר, תמורה או ללא תמורה.

זכות ראשונים – זכות ראשונים, המכונה גם זכות קדימה במקרקעין, היא זכות המוקנית באמצעות חוקי המקרקעין. הכוונה היא שבעת מכירת נכס מקרקעין, אדם שהוגדר כבעל זכות זו יקבל קדימות על פני אחרים. זכות זו נרשמת בלשכת רישום המקרקעין.

לשכת רישום מקרקעין (טאבו) – המקום בו מתנהל רישום על עסקאות המקרקעין, רישום וסילוק הערות אזהרה, משכנתא, ולמעשה ניתן לקבל את ה”נסח” בו קיים כל המידע על הנכס. לשכות רישום מקרקעין קיימות במספר ערים בארץ. רישום עסקת מקרקעין בטאבו , בלשכת רישום מקרקעין, מותנה באישור בדבר העדר חובות במס שבח , מס רכישה ומס רכוש של המקרקעין הנמכרים.

פרצלציה – חלוקת גוש המיועד לבניה לחלקות ומגרשים.

הלוואה- סכום כסף שמלווה נותן ללווה. על מקבל הכסף להחזיר אותו במועד/ים מאוחר/ים יותר ועל פי תנאים שנקבעו מראש. סכום ההחזר כולל ריבית ולעיתים גם הצמדה.

קרן- הסכום המקורי של סך ההלוואה.

ריבית- מחיר השימוש בכסף בזמן נתון. הסכום מוצג כאחוז מסכום הקרן אותו יש לשלם למלווה תמורת סכום ההלוואה. הריבית השנתית משמעותה מחיר הכסף לשנה. הריבית כוללת את מחיר הכסף וכן תוספת סיכון.

ריבית פריים- הריבית הבנקאית הבסיסית ממנה נגזרת הריבית על הלוואות לא צמודות.

ריבית פיגורים- ריבית פיגורים הינה ריבית אשר חייב משלם בעת שהוא מאחר בביצוע פסק דין שהתקבל על ידי שופט, או לאחר פקיעת מועד תשלום חוב. ריבית הפיגורים הינה ריבית השונה מהריבית ה”רגילה”, שכן מטרתה איננה להיות חלק מן החוב, אלא היא הליך ענישתי אשר נועד לזרז את החייב לפרוע חובו.

הלוואת מימון- היא הלוואה לכל מטרה בין אם לרכישת נכס, חופשה בחו”ל או פתיחת עסק בעלת מאפיינים ייחודיים ותנאים משתנים.

הלוואה משלימה- הלוואה שניתנה מאמצעיו של הבנק בנוסף כהשלמה להלוואה מוכוונת ולאותה מטרה

הלוואת גרייס (חסד)- הלוואה שבה תשלום הקרן, ולעיתים גם התשלום הראשון של הריבית, נדחה למועד מסוים בתוך תקופת ההלוואה,לרוב בין שלושה חודשים לשנה

הלוואת בלון/ גישור– גירסה מורחבת של הלוואת גרייס. הלוואה שבה תשלומי הקרן נדחים עד לתום תקופת ההלוואה שהוגדרה ושבמהלכה ישלם הלווה לבנק את הריבית והפרשי המדד בכל חודש. בסוף התקופה ישלם הלווה את כל הקרן.

גרירת הלוואה – שיעבוד נכס חלופי במקום הנכס הממושכן לשם הבטחת החזר ההלוואה ללא שינוי בתנאי ההלוואה הקיימים, אלא מסיבות סבירות, שיובאו לידיעת הלווה.

משכנתא – נכס מקרקעין הממושכן לטובת מלווה כבטוחה להלוואה. הלוואה כשנכס הנדל”ן משמש כבטוחה מכונה בפי כל “משכנתא”.

הצמדה- הסדר שנועד להתאים את ערכם הנומינלי (הנקוב) של מחירים, התחייבויות, הכנסות, נכסים וכדומה, לשינויים ברמת המחירים. ההצמדה המקובלת ביותר היא הצמדה למדד המחירים לצרכן, אבל יש הסדרי הצמדה אחרים, כגון הצמדה לדולר.

הלוואה בריבית משתנה- נושאת ריבית והצמדה למדד. הריבית נקבעת לתקופה הראשונה בלבד ולאחר מכן משתנה בהתאם לנוסחה שנקבעה מראש.

הלוואה בריבית קבועה –הקרן והריבית צמודים למדד הריבית נקבעה במועד ביצוע ההלוואה.

שיעור המימון- שיעור ההלוואה מערך הנכס המשועבד כביטחון. כאשר הלווים מציעים לשעבד שני נכסים בגין ההלוואה, שיעור המימון מחושב על-פי שווי שני הנכסים.

מינוף פיננסי-  הוא מונח מתחום המימון המתאר את החשיפה לסיכון של יחיד או גוף הנוטל הלוואות. את המינוף ניתן למדוד בהיקף ההתחייבויות שגוף נוטל על עצמו ביחס להונו העצמי.

אישור הלוואה- תהליך שבו גורם מוסמך בבנק מאשר עקרונית בקשת הלוואה, תוך פירוט התנאים לביצועה,סכום ההלוואה, שיעור הריבית וביטחונות.

בטחונות- כדי להבטיח את כספי ההלוואה, הבנק דורש בטחונות. כגון: שעבוד של נכס ו/או זכויות ,ערבים או ביטוח אשראי.

דוח שמאי לקבלת משכנתא- כחלק מהבקשה לקבלת משכנתא (הלוואה לדיור), הבנק דורש לקבל הערכת שווי הנכס בגינו מבוקשת המשכנתא על-ידי שמאי מקרקעין מטעמו. השמאי מטעם הבנק מעריך את שווי הנכס לצורך קביעת סכום המשכנתא ולצורך הבטחת הבנק במקרה ובו ייאלץ למכור את הנכס במהירות ובקלות יחסית, אם לא ישולמו תשלומי המשכנתא.

שעבוד – מונח משפטי המגדיר הקצאת נכס או קבוצת נכסים שישמשו כבטוחה לקיומו של חוב. בהקצאת השיעבוד יוגדר גם היתרון שמוענק לנושה מסויים על פני נושים אחרים. כלומר, קביעת סדר הנשייה.

משכון – שעבוד נכס כערובה לחיוב. הוא מאפשר לנושה להיפרע מהנכס ששועבד לו אם לא יסולק החוב. משכון נוצר בהסכם בין החייב לבין הנושה. די בהסכם כדי שהמשכון יהיה תקף.

רישום שיעבוד – לרוב דורש השעבוד רישומו במקום המיועד לכך כלשכת רישום המקרקעין ,רשם המשכונות או רשם החברות וזאת כתנאי לתוקפו כלפי צד ג ‘שעליו לדעת על השיעבוד. אם נרשם השעבוד, הוא דבק בנכס גם אם זה נמכר לצד ג’.

שיעבוד בדרגה שנייה – שיעבוד של שני גורמים על נכס אחד, כאשר הגורם הראשון מקבל שיעבוד בדרגה גבוהה (ראשונה), והגורם השני, הנותן משכנתא נוספת על אותו הנכס, מקבל שיעבוד בדרגה נמוכה יותר (דרגה שנייה).

רשם המשכונות-  רשם המשכונות מנהל את מאגר המשכונות. במאגר המידע נכללים הודעות רישום משכון, הודעות על שינוי פרטי המשכון, הודעות על ביטול משכון ועל הארכתו, פרטי הנושה, החייב והנכס הממושכן . כל פעולה המוגדרת כמשכון צריכה להירשם ברשם המשכונות על מנת להבטיח את זכויות הנושה בנכס ובכדי לאפשר לצד ג’ לעיין ולבדוק האם נכס כלשהו ממושכן.

ערבים- החתמת ערב היא בטוחה לגורם המלווה שאם וכאשר הלווה לא יעמוד בהתחיבויותיו, ישנו ערב להלוואה להשלמת ההחזר. וכך להפחית את הסיכון שבמתן ההלוואה.  

כושר החזר, כושר פירעון – מידת יכולתו של לווה לעמוד בסכום ההחזר החודשי לאורך זמן, כנגזר מסך הכנסותיו הפנויות ומאומדן הוצאותיו השוטפות.

ביטוח נכס- נכס המשועבד לבנק עקב הלוואה מחייב בביטוח מבנה. 

תהליך ביצוע ההלוואה- שרשרת פעולות הנדרשות לצורך ביצוע ההלוואה, ובהם הגשת בקשה להלוואה, אישור הבקשה, פתיחת תיק הלוואה, הבטחת בטחונות וחתימה על מסמכים.

מסלולי / תמהיל משכנתא- ישנם סוגים רבים של הלוואות משכנתה לדיור. משכנתא אותה נותן הלווה מורכבת בדרך כלל מתמהיל של הלוואות שונות המכונות “מסלולים”. המסלולים נבדלים זה מזה בכמה פרמטרים: גובה הריבית, סוג ההצמדה (לא צמוד, צמוד לפריים, צמוד לדולר, צמוד למדד, צמוד לערך עוגן כלשהו או קומבינציה של הנ”ל), תכיפות השתנות הריבית (קבועה, חודשית, כל שנה, כל 5 שנים וכו’), משך ההלוואה (לרוב נע בין 5 ל 30 שנה), לוח הסילוקין (שפיצר,בולט, קרן שווה) ומספר ומועד ההזדמנויות בהן ניתן לפרוע את ההלוואה (“נקודות יציאה”)

משכנתא משולבת- משכנתא המשלבת בין מסלולי הצמדה שונים – מדד, מט”ח ומסלול לא צמוד. שילוב זה מאפשר הקטנת סיכונים בתקופה של אי-ודאות.

לוח סילוקין- טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים. לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואם הן הקרן (הסכום שניתן בהלוואה) והן הריבית שהצטברה על הלוואה זו לאורך תקופת החזרתה.

הלוואת בולט – גירסה מורחבת של הלוואת גרייס. הלוואה שבה תשלומי הקרן נדחים עד לתום תקופת ההלוואה שהוגדרה ושבמהלכה ישלם הלווה לבנק את הריבית והפרשי המדד בכל חודש. בסוף התקופה ישלם הלווה את כל הקרן..

לוח סילוקין לפי קרן שווה – מסלול החזר להלוואות בו החזר הקרן קבוע לכל התקופה אך גובה ההחזר החודשי הכולל משתנה והוא הולך וקטן לאורך התקופה שכן תשלומי הריבית קטנים ככל שיתרת הקרן מצטמצמת.

הלוואת שפיצר- הינה הלוואה המובססת על לוח סילוקין שפיצר (לוח סילוקין סגור). ההחזר מבוסס על תשלום חודשי קבוע לכל אורך חיי ההלוואה.  

עמלת פירעון מוקדם – עמלה הנגבית במקרים מסוימים בעת פירעון מוקדם של הלוואה. מהותה היא פיצוי כלכלי למלווה בגין ההפסד שעלול להיגרם לו כתוצאה מהפירעון המוקדם. תספורת,

משכנתה בריבית קבועה – צמודה למדד – במשכנתה זו, הלווה מתחייב מראש לריבית קבועה למשך כל חיי ההלוואה. בנוסף לריבית, מתחייב הלווה להצמדה של ההלוואה למדד. משמעות ההצמדה היא הצמדה של סכום ההלוואה כולו.

משכנתה בריבית משתנה – צמודה למדד – משכנתה זו דומה מאד למשכנתה בריבית קבועה, עם הבדל אחד. אחת לתקופה כלשהי, המוסכמת מראש עם חתימת ההלוואה, הריבית משתנה. נקודות אלו, בהן הריבית משתנה, יכולות להיות גם נקודות לפירעון מוקדם של ההלוואה (ללא קנס יציאה) שכן ניתן לראות בכל נקודה,

משכנתה בריבית קבועה – לא צמודה – משכנתה הדומה למשכנתה בריבית קבועה שצמודה למדד, עם הבדל עיקרי אחד: ההערכות לגבי קצב האינפלציה מגולמים בריבית של ההלוואה. מבחינת הלווה זו הלוואה נטולת הפתעות לחלוטין. כל התשלומים נקבעים מראש עם לקיחת ההלוואה, ואין הם משתנים בשום תנאי.

משכנתא בריבית משתנה – לא צמודה למדד – כאמור לעיל, בשילוב נקודות בהן הרבית משתנה.

משכנתא בריבית הפריים – משכנתא שקלית לא צמודה למדד – משכנתא זו היא למעשה הרחבה של הלוואות לטווח קצר לתחום המשכנתאות. הריבית היא ריבית המשתנה ברמה החודשית, על פי ריבית הפריים הנגזרת מריבית בנק ישראל.

משכנתא צמודה למט”ח – דולרית או צמודה למטבע חוץ אחר – משכנתא זו נלקחת למעשה במטבע זר, ומושפעת מהריבית שנקבעת על ידי הבנק המרכזי שמנהל את המטבע שנבחר.

משכנתא מסוג בוליט – משכנתא הדורשת מהלווה לשלם את הריבית בלבד באופן שוטף, על מנת שהקרן לא תגדל, ומאפשרת לשלם את הקרן בתום ההלוואה.

משכנתא לכל מטרה – הלוואה לכל מטרה הנתמכת בשעבוד הנכס.

משכנתא הפוכה – דומה למשכנתא לכל מטרה למעט שינוי מהותי: אין החזר חודשי. מיועד לבני הדור השלישי (60+) ניתן לקבל משכנתא על נכס בבעלות, לכל מטרה, והחזר הקרן והריבית יעשה בשני מקרים: מות המלווה או מכירת הנכס.

מכרז ריביות – השוואה של תנאי ההלוואה בין הבנקים ומוסדות הפיננסים השונים לגבי תנאי ההלוואה וגובה הריביות המוצע למלווה.

שטר משכנתא – שטר משכנתא הוא מסמך יצירת שעבוד על נכס מקרקעין להבטחת חוב ו/או התחייבות. השטר מפרט את סכום השיעבוד, פרטי הנכס הממושכן, פרטי החייב והממשכן והבנק שלטובתו נרשמה המשכנתא . לשטר המשכנתא מצורפים התנאים המיוחדים של המשכנתא, הקובעים את תנאי השעבוד ומימושו במידת הצורך. שטר המשכנתא נמסר ללווה לצורך חתימת הממשכן בפני עו”ד או לשכת רישום המקרקעין ורישומו בלשכת רישום המקרקעין.

מחזור משכנתא – מיחזור הלוואת משכנתא הוא תהליך בו הלוואת המשכנתא הישנה מסולקת ומוחלפת במשכנתא חדשה, המציעה תנאים משופרים.

גרירת משכנתא – גרירת משכנתא היא העברת שיעבוד מנכס אחד לנכס אחר. הגרירה מתבצעת, בדרך כלל, כאשר מוכרים דירה ישנה וקונים דירה חדשה, ולא רוצים לסלק את ההלוואה הקיימת בעת מכירת הדירה.

מס רכישה – מס רכישה הוא מס ישראלי המשולם על רכישת זכות במקרקעין, מוטל על הרוכש זכות במקרקעין ומניות באיגוד מקרקעין. בישראל על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963, דוגמת בתים פרטיים, דירות מגורים, מגרשים ביעודים שונים. הקונה נושא בתשלום מס הרכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים בשיעורים מדורגים התלוים בסוג הנכס הנרכש ו/או מצבו האישי של הרוכש, לפני תנאים ומדרגות מיסוי הנקבעות ע”י רשות המיסים.

מדרגות מס רכישה לרוכש דירה ראשונה –

מדרגה ראשונה:  חלק השווי שעד 1,664,520 ש”ח לא ישולם מס רכישה.

מדרגה שנייה: חלק השווי שמעל 1,664,520 ש”ח ועד 1,974,335 ש”ח ישולם מס בשיעור של 3.5%.

מדרגה שלישית: חלק השווי שמעל 1,974,335 ש”ח ועד 5,093,535 ש”ח ישולם מס בשיעור של 5%.

מדרגה רביעית: חלק השווי שמעל 5,093,535 ש”ח ועד 16,978,450 ש”ח ישולם מס בשיעור של 8%.

מדרגה חמישית: חלק השווי שמעל 16,978,450 ש”ח ישולם מס בשיעור של 10%.

מדרגות מס לרוכשי דירה שנייה-

מדרגה ראשונה: חלק השווי שעד סכום  5,095,570 ש”ח ישולם מס בשיעור של 8%.

מדרגה שניה: חלק השווי העולה על סכום 5,095,570 ש”ח ישולם מס בשיעור של 10% .

שיעור המס לזכות במקרקעין שאינו למגורים – גובה המס המשולם הוא קבוע ובשיעור של 6%.

פטור מס רכישה לנכים ועיוורים- הרוכשים דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000, עשויים להיות זכאים לפטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה ולמס מופחת על שאר הסכום.

דירה יחידה – דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל, כולל מי שבתוך שנתיים מרכישת הדירה הפך לתושב ישראל או לתושב חוזר.

רוכש הדירה, בן/בת הזוג שגר/ה עמו וילדיו (שאינם נשואים) עד גיל 18, נחשבים לעניין זה כרוכש יחיד. דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, בנוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה- 01.01.1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ואם הדירה התקבלה בירושה – חלקו בה אינו עולה על חצי.

משפר דיור – אם רוכש של דירת מגורים היה בעליה של דירה אחת בנוסף לדירה שרכש, והוא מכר את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או בתוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה, אם נרכשה מקבלן – הוא ייחשב כבעל דירה יחידה לצורך חישוב המס (בעת מכירת הדירה הנוספת יש לדווח למשרד האזורי).

שיעורי המס המחושבים לדירה יחידה יחושבו גם במקרה של רכישת “דירה חלופית” – כאשר מתקיימים לגבי רוכש הדירה כל התנאים הבאים:

היו בבעלותו שתי דירות במקביל והוא מכר אחת מהן בפטור ממס שבח.

בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה הוא מכר את הדירה השנייה בפטור ממס שבח – בהתאם לסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 1,998,000 ש”ח

בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחר מכירתה, הוא רכש את הדירה השלישית (“הדירה החלופית”), בסכום השווה ל-3/4 לפחות משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.

רכישה במסגרת של קבוצת רכישה – רוכש של דירת מגורים שרכש בעבר דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה, והדירה שרכש בקבוצת הרכישה היתה דירתו היחידה, עשוי להיחשב כבעל דירה יחידה אם מתקיים לגביו אחד משני אלה:

הדירה הנוכחית (הנוספת) נרכשה 6.5 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידי הרוכש.

הדירה הנוכחית נרכשה 4 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, ומתקיימים כל התנאים הבאים:

הדירה הנוכחית נרכשה אחרי ה- 25.06.2018.

בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע לא ייחשבו כהתחלת בנייה), או שהבנייה החלה ורשות המסים שוכנעה כי חל עיכוב מהותי בהשלמתה.

העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.

רוכש הדירה ייחשב כבעל דירה יחידה באחד משני המקרים שצוינו, אם ימכור את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה, ואם הדירה הנוכחית שרכש היתה דירתו היחידה אלמלא הדירה בקבוצת הרכישה.

מס שבח – מס שבח מקרקעין מוטל  על הרווחים (השבח) הנובעים ממכירת זכות במקרקעין וממכירת מניות איגוד מקרקעין. הוראות מס שבח מקרקעין דומות להוראות מס-הכנסה החלות על רווח הון.

סוג מס זה הוא פיתוח ישראלי ייחודי היוצר הבחנה בין מיסוי רווח הון הנובע ממקרקעין בישראל לרווח הון הנובע מנכסים אחרים. המס בוחן את השבח (רווח) שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, דהיינו התמורה אותה הוא מקבל (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל בהתאם לשווי השוק של הנכס) אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס והשבחות אשר בוצעו במהלך תקופת ההחזקה בנכס בניכוי פחת.

פטור ממס שבח – על המוכר להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה.

בעל דירה יחידה, שלו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור

כמו כן אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק.

כך שבעל דירה יחידה יהנה בפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.

פטור ממס שבח במכירה ללא תמורה – בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח.

איגוד מקרקעין –  איגוד שכל נכסיו הם זכויות במקרקעין, למעט מזומנים, מניות ומיטלטלין שאינם משמשים בייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אך טפלים למטרותיו, מהווה איגוד מקרקעין. משכך, כל פעולה שנעשית בזכויות האיגוד חייבת בדיווח למנהל מיסוי מקרקעין ובתשלום מס על פי חוק מיסוי מקרקעין.

החזר מס – רשות המסים מפעילה יישום, המאפשר למי שביצעו בעבר עסקת נדל”ן, לבדוק האם קיימת יתרת זכות לטובתם, בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה, ששילמו.

מתווך – בעל רישיון תיווך הרשום בפנקס המתווכים במשרד המשפטים. אדם שמקצועו הוא תיווך בין רוכשים או שוכרי נכס, לבין בעלי הנכס.

שמאי מקרקעין – בעל מקצוע העוסק בהערכת שווי מקרקעין. שמאי מקרקעין חייב להיות בעל רישיון לעסוק במקצוע בהתאם לחוק שמאי המקרקעין תשס”א – 2001 , ועל ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועל ידי לשכת שמאי המקרקעין.

מהנדס בניין – המהנדס, באופן כללי, עוסק בתכנון ובנייה של מבנים שונים, לא רק בתים אלא גם מכונות, מנועים, גשרים, גורדי שחקים, אולמות, מבני תעשייה, מגדלי מים וכו’. העבודה של מהנדס בניין, בניגוד לאדריכל, לא תמיד נראית לעין, אך היא חשובה לא פחות.  מהנדס בניין, המוכר יותר בשם מהנדס מבנים, ייקח חלק בלתי נפרד בפרויקט. הוא יהיה אחראי על מחקר, בדיקות ועיצוב עבור הבנייה. המהנדס לוקח בחשבון בעבודתו פרמטרים כמו עמידות המבנה בפני אלמנטים של הטבע, יציבות, חוזק, משקל וכו’.

מהנדס ביצוע – להבדיל מהמהנדס המתכנן. מהנדס הביצוע אחראי על ביצוע הפרויקט בשטח.

אדריכל – אַדְרִיכָל או אַרְכִיטֵקְט עוסק באדריכלות, כלומר בתכנון מבנים, אך גם מתמחה לעיתים בתכנון עירוני, אדריכלות נוף ועיצוב פנים.

אדריכלות נוף –  היא תחום באדריכלות העוסק בתכנון של מרחבים פתוחים: חללים ציבוריים או פרטיים פתוחים, כיכרות, גינות ופארקים, טיילות ועוד. העוסק באדריכלות נוף הוא אדריכל נוף. ברוב המקרים אדריכלות הנוף קשורה בד בבד באדריכלות של מבנים ובתכנון ובעיצוב העירוני שהם תחומים בהם עוסקים אדריכלים.

עורך דין מקרקעין – עורך דין מוסמך אשר תחום ההתמחות שלו היא בדיני מקרקעין וכל היוצא בזאת.

מודד מוסמך – בעל רישיון מהמדינה לביצוע מדידות, גבולות השטח וכדומה.

מלווה בניה מקצועי – מלווה את תהליך הבניה משלב התכנון ועד הגמר כולל שנת אחריות.  משמש כתובת לכל בעיה שצצה בתהליך הבניה.

מנהל ביצוע – מנהל פרויקט ,אחראי בפועל על התקדמות תהליך הבניה כולל עמידה בלו”ז  ומול קבלנים וספקים.

קבלן מפתח – קבלן המקבל רק מגרש ומוסר בית גמור. באחריתו לדאוג לכל הקשור לתהליך הבניה כולל כל האישורים הנדרשים.

קבלן משנה – מבצע רק חלק מהעבודות. חשמלאי, שרברב, וכד’.