נכסים מועדפים

רשימת ההשקעות שלך

אפשר להשוות השקעות נדל"ן בקלות!
באמצעות לחיצה על האייקון הוסף להשוואה + המופיע לצד כל השקעה באתר, תוכל להשוות עד ארבעה השקעות בכל פעם.

פרסם בחינם
Remove

השווה השקעות השווה השקעות Remove

רשימת ההשקעות שלך

בזמן שאתה מחפש באתר את ההשקעה הבא שלך, הוסף את ההשקעות המעניינות ביותר לרשימה באמצעות לחיצה על הוסף להשוואה +

לחץ על השווה ותצור לך בכל פעם השוואה חדשה בין ארבעה השקעות.

למה נדל”ן היא ההשקעה הבטוחה ביותר?

שוק הנדל”ן הוכיח עצמו לאורך ההיסטוריה כשוק יציב ועולה לאורך הזמן,והוא ככל הנראה אחד מאפיקי ההשקעה היחידים שמגובה בביקוש והיצע ברור לעומת אלטרנטיבות אחרות כגון שוק ההון.

בסקירה הבאה נדון בשאלה זו, נסקור את היסודות שעליהם בנוי שוק הנדל”ן, את התהליכים והגורמים המשפיעים על מחירי הנכסים ואיך הם מתקשרים להיסטורית עליית המחירים בארץ ובכלל. לבסוף ננסה לסקור את היתרונות והחסרונות של בחירה בשוק הנדל”ן כאפיק השקעה אפשרי ולאן פניו מועדות.

ביקוש והיצע כיסוד בשוק חופשי

הכלל הידוע ביותר מאז ומעולם של כל סוחר מתחיל הוא ביקוש והיצע ובנדל”ן זה פשוט יותר. כל השקעה שנבחן בין אם זה בשוק ההון או בנדל”ן,  נרצה להבין תחילה האם יהיה ביקוש למוצר / למניה /לנכס /לשירות ולהבין את התחרות – ההיצע. קניית מוצר שהשוק זקוק לו ואין לו הרבה חלופות כנראה שזו תחילתה של השקעה טובה.

כשאנליסט מקצועי בוחן השקעה הוא מנסה לנתח את עתיד ההשקעה בהשוואה לשוק ומשתמש בעקרונות של בחינת המצב כיום לעומת מה שהוא חוזה לעתיד. הוא מנסה לצמצם את המשתנים הלא ידועים על מנת לנסות להבין איך השוק יגיב והאם ההשקעה תניב רווחים בעתיד. בכדי לעשות זאת עליו לנתח את אותם משתנים שמשפיעים וישפיעו על הביקוש וההיצע.

הקרקע כמשאב יסוד שעליו נתמך הצורך – המשאב מוגבל ולכן ההיצע הולך ומצטמצם.  

כשאנחנו אומרים “מחירי הנדל”ן” חשוב להבין שהמרכיב העיקרי שממנו נגזר ערך הנכס הינו מחיר הקרקע, מכוון שעלויות הבנייה לא משתנות בהפרשים כל כך גבוהים בין האזורים הגיאוגרפים השונים, ניתן להסיק שהפער המרכזי במחירים בין האזורים השונים הוא נגזרת של עלות הקרקע.

מחיר הקרקע + שירותי בנייה = מחיר העלות של הנכס + רווח יזמי = מחיר השוק / קמעונאי

אך מה בקשר לביקוש ? אחד היסודות שעליהם בנוי שוק הנדל”ן והסיבה שהביקוש הולך ועולה הוא הצורך הבסיסי למגורים. כל אדם זקוק לבית בין אם הוא קונה או משכיר ולכן הגידול הטבעי של בני האדם משפיע על הביקוש.

בעולם ישנם כמה תהליכים ומשתנים שהשפיעו ומשפיעים על קצב העליה בביקוש בשוק הנדל”ן בין אם זה אחוז המתגרשים העולה, עלייה בתפוקה ובאיכות החיים ועד להתהליכים כמו, “פיצוץ אוכלוסין”, מה שאומר שככל שכמות האנשים בעולם גדלה ותוחלת החיים הממוצעת גדלה, כך גם המהירות בה האוכלוסייה גדלה ואיתה גם הביקוש למגורים ולעבודה. תהליך נוסף שמעלה את מחירי הקרקע הוא העיור, שיוצר אזורי ביקוש ע”י תופעה של  מעבר למטרופולינים עירוניים.

בישראל ישנם אף משתנים נוספים שמגבירים את הביקוש הקיים אשר לא מתקיימים באף מדינה בעולם ולכן יוצרים ערך מוסף להשקעה באפיק הנדל”ן. ביניהם מצבה הייחודי של המדינה והיותה המדינה יחידה לעם היהודי, שכן במקרה מלחמה או אנטישמיות הגואה בעולם ישנה אפשרות ליהודים לעלות לארץ, כפי שקרה כבר בעבר.

במדינת ישראל על על פי תחזיות הלמ”ס עד 2036 נגיע כבר ל 13 מיליון תושבים, מה שיהפוך את ישראל לאחת המדינות הצפופות ביותר מבין המדינות המפותחות ובכלל. תמונת המצב היום מראה חוסר של אלפי דירות לעומת הביקושים ולכן בהסתכלות הבסיסית ביותר כשמנתחים את הביקוש וההיצע היום, לעומת הביקוש וההיצע העתידי יש פער לטובת הביקוש. תוסיפו לזה את האנטישמיות הגואה בעולם ואת העבודה שאנחנו המדינה היחידה בעולם המהווה בית לעם היהודי ותקבלו מתכון לעלייה נוספת ולהשקעת ערך אסטרטגית שתהיה היציבה ביותר בטווח הרחוק.

התוצאה שוק שנמצא בעליות שתואמות את הביקוש וההיצע לאורך ההיסטוריה.

בהיסטוריה של מדינת ישראל  שוק הנדל”ן הוכיח עצמו כשוק היציב ביותר, והרווחי ביותר ולמעשה כמעט ולא חווה ירידות משמעותית למעט פעמיים בשנות השבעים ובתחילת שנות האלפיים, לאחר שעלה בעשור הקודם מעל 100 אחוז בעקבות הביקושים הגדולים שנוצרו לאחר העליה מברית המועצות, שלאחריו נוצר תיקון טבעי של הביקוש וההיצע.

בהתאם לבטחון ולביקוש היציב בנדל”ן ישנם סיכונים הכרוכים בכל השקעה, ועלינו להבין את ההבדל בין השקעה בתחום שאנו עוסקים בו באופן יום יומי וסוחרים בו באופן שוטף לעומת השקעת ערך  שמטרתה לשמר את הכסף ולהרוויח בטווח הארוך, ולכן כאשר נבדיל בין אפשרויות ההשקעה של המשקיע הפרטי נמצא שנדל”ן לעומת שוק ההון הינו אפיק השקעה מועדף להשקעות ערך.

היתרון המשמעותי שלנו כמשקיעים פרטיים בהשקעות הריאליות בנדל”ן ומה שהפך אותנו ל”עם של נדלנסטים” הוא שיותר קל לנו להבין את השוק, לראות אותו בעיניים ולזכור את ההיסטוריה שלו. ישנם אפיקי השקעה ומכשירים פיננסיים נוספים שבהם אנו יכולים להשקיע את כספנו,אך שוק המניות ושוק הנדל”ן אלו האפיקים המרכזיים שזמינים למשקיעים הפרטיים בין אם זה דרך בתי השקעות או באופן עצמאי.

שוק ההון לעומת השקעה בנדל”ן  

השקעה בבורסה נחשבת להשקעת פננסית לעומת נכסי נדל”ן שלא נסחרים בשווקים הפיננסיים ונחשבים להשקעה ריאלית . ההבדל המהותי בין שני אפיקי ההשקעה הוא הגישה של המשקיע למידע החיוני לטובת קבלת ההחלטה והיכולת והמהירות של המשקיע למכור את ההשקעה כשירצה בכך (“סחירות הנכס”).  

באופן כללי הסחירות בהשקעות הריאליות נמוכה יותר לעומת השקעה בשוק ההון שנחשב נזיל יותר, אך בשוק ההון היכולת שלנו כמשקיעים פרטיים להשפיע על טיב ההשקעה או על עתידה נמוכים יותר, כיוון שבמרבית המקרים אין בידינו כמות גדולה מספיק של מניות כדי להיות בעלי השפעה על מהלכי החברה בה השקענו, ולמעשה אין לנו כמעט השפעה על ההשקעה ותוצאותיה העתידיות .

הסיבה שמעט אנשים פרטיים באמת מצליחים בשוק ההון היא כי השקעות אלה כוללות מגוון רחב מאוד של השקעות בחברות מסקטורים שונים- תרופות, טכנולוגיה, פיננסים וכדומה, הנסחרות בשלל בורסות ברחבי העולם. מרבית האנשים מתקשים להתעמק בצורה נאותה במצב הפיננסי של החברות, או לחילופין בתהליכים מאקרו-כלכליים והשפעותיהם על סקטור מסוים, דבר ההופך את ההשקעה לספקולטיבית יותר- כלומר מעריכים על בסיס מספר מצומצם של נתונים איך השוק יגיב ולא באמת מבינים את המשתנים.

אך כמובן שכמו בכל תחום ישנם מרכיבים רבים שיכולים להשפיע על ההשקעה שלנו, ולכן חשוב מאוד לבחון את הדברים בצורה נכונה .

הנה כמה יתרונות וחסרונות נוספים בהשקעה בנדל”ן :

נדל”ן יכול לשמש כמקפצה לקבלת מימון זול אך הפיתוי לקחת אשראי בצורה לא אחראית גדל בהתאם

בעיני הבנקים שוק הנדל”ן נחשב יציב, ולכן היכולת לקבל תמורתם אשראי בתנאים טובים בהחלט יכול לשמש לנו כמקפצה לביצוע השקעות נוספות, אך מהצד השני יכול להוות סיכון למשקיעים לא מנוסים שלוקחים על עצמם התחייבויות גדולות על מנת לבצע השקעות בסיכון גבוה.

הכרות אישית עם השוק וניסיון קודם מחזקת את הביטחון אך עלולה להוביל אותנו לקבלת החלטות פזיזות

שוק הנדל”ן בארץ קטן ולכן לכולנו יש סוג של היכרות אישית עם בעלי מקצוע או בני משפחה עם ניסיון מסוים בשוק הנדל”ן, מה שעוזר לנו לקבל את ההחלטה הטובה ביותר והיא לא לפחד לקנות, אך באותה הנשימה אנו עלולים לקבל עצות מאנשים הקרובים לנו ביותר ולא בהכרח מהאנשים המקצועיים ביותר. מכוון שתחום ההשקעות רחב ואינו דומה לשוק הפרטי של רכישת דירות למגורים, ,ניסיון של מישהו אחד הוא לא ערובה להצלחה של האחר.

האפשרות לשימוש אישי בנכס מקטין את הסיכון אך גורמת לנו לערב רגש ולקבל החלטות לא כלכליות

בנדל”ן לעומת השקעות אחרות יש לנו את היכולות להשתמש בנכס גם לצרכים אישים בעת הצורך, זאת אומרת שבזמן משבר אנחנו יכולים לצמצם את ההוצאות שלנו ולהשתמש בנכס בעצמנו, זה בהחלט לא הפתרון אבל זה מצמצם את הסיכון במקצת. לעומת זאת האפשרות שנקבל מלכתחילה החלטות רגשיות שלוקחות בחשבון מרכיבים אישיים יכול לגרום לנו לקבל החלטה עסקית כלכלית לא נכונה או במקרה הטוב פשוט פחות רווחית (לדוג’: לבחור דירה להשקעה כאשר העיקרון המוביל שלי בבחירה הוא שאני הולך לגור בדירה הזו).

זמן המימוש של הנכס עלול להיות ארוך אך הפלטפורמות הדיגיטליות מקלות על מציאת רוכשים

בעבר היכולת למכור, להשכיר או אפילו למצוא עסקה טובה היו בעיקר בידיים של מתווכי הנדל”ן ולכן זמן המכירה ומימוש ההשקעה היה תלוי בנחישות ובקשרים של המתווך אך בשנים האחרונות תחום הפרסום והשיווק התרחב בעיקר במדיה וקמו אתרים חדשים שמקלים על תהליך המכירה ומקצרים את זמן המימוש ואת עלויות המכירה.

שוק הנדל”ן להשקעה מאופיין ברגולצייה נמוכה ובמידע חסר למשקיעים פרטיים אך השינוי נראה באופק  

כיום שוק הנדל”ן להשקעה לא מאופיין בחקיקה מסודרת המגינה על המשקיעים בצורה נאותה, מה שמוביל לא פעם חברות לא מקצועיות ולא אמינות להיכנס לתחום, וכן להתפוצצות פרשיות כאלה ואחרות אשר פגעו במשקיעים.

עם זאת, ניצנים של שינוי אכן נראים באופק, בדמות חוקים שונים המקודמים על מנת להסדיר את השוק ולהגן על המשקיעים כדוגמת: חוק קבוצות הרכישה ודו”ח שמאי תקן 22 עבור רוכשי קרקעות שאינן מאושרות לבנייה.

תחום הנדל”ן עדיין לא עבר למצב של שקיפות מלאה לעומת הרבה תחומים אחרים אשר מהפיכת המידע הגיעה אליהם והמידע זמין לכולם באינטרנט. אך, מכיוון שמשקיעים לא מעטים למדו “על בשרם” בעקבות פרשיות כאלה ואחרות בתחום הנדל”ן (שחלקן אף הגיעו לתקשורת), החל לקרות שינוי תפיסתי-  אנשים מבינים שהם חייבים להיעזר באנשי מקצוע ולא לקבל החלטות פזיזות .

לסיכום..

כמשקיעים פרטים אשר רוצים להגדיל את סך הנכסים שברשותם ישנם אלטרנטיבות רבות אך אם אין באפשרותנו לעסוק בזה יום-יום כמקצוע עלינו להבין שהשקעה בנדל”ן היא האלטרנטיבה הבטוחה ביותר, בטווח הארוך.

אמנם שוק הנדל”ן גם הוא מלא באפשרויות רבות וסוגי השקעה רבים ולכן חשוב להבין היטב לאן אתם נכנסים ואיך אתם בוחרים את ההשקעה הבאה שלכם. במידה וזה לא המקצוע שלכם עליכם להכיר במגבלות הידע והזמן, אך ללא ספק ברגע שתבינו את העקרונות הבסיסיים יהיה לכם הרבה יותר קל לבחון ולסנן בצורה נכונה את ההשקעות שלכם.

  • שמור
  • תמונה תמונה

test for video

Kiev, אוקראינה
₪ 100,000הון עצמי: ₪ 30,000
  • שמור
  • תמונה תמונה

משרד להשקעה במגדל ב.ס.ר 2

מגדל ב.ס.ר. 2, דרך בן גוריון, בני ברק, ישראל
₪ 3,100,000הון עצמי: ₪ 930,000