לפני הסינון הראשוני עלינו לבצע אבחון בו עלינו להבין מי אנחנו כמשקיעים? מהי מטרת ההשקעה? מהו ההון העומד לרשותנו מתי נרצה לממש את הרווחים? ומה הוא הסיכון שאנחנו מוכנים לקחת לעומת הרווח הסופי שנקבל?
בסוף תהליך האבחון – נבחר את סוג ההשקעה, את מצב הנכס ואת מתווה העסקה המתאימים ביותר לצרכים שלנו בהתאם להון העצמי, טווח הזמנים ומטרות ההשקעה שקבענו לעצמנו.
מהי נקודת ההתחלה שלנו וכיצד נבין כמה כסף עלינו להשקיע?
חשוב שנעריך מראש את היכולות הכספיות שלנו ואת ההון הפנוי – בהווה ובעתיד, את ההוצאות העתידיות הצפויות לנו בחיים ולבחון את מידת הכדאיות ואופן פיזור כספי ההשקעה על פני מספר נכסים.
האם סך הנכסים שלנו עולה סך ההתחייבות? האם הנכסים והכספים שבבעלותנו כיום מפיקים את המירב?
האם יש לנו חסכונות ? ומה היקף הקופות לעומת כמות הנכסים שלנו?
מה היקף ההון עצמי העומד לרשותנו?
אנו נרצה לבחור את ההשקעה בהתאם למטרות, היעדים, היכולת והמאזן הכלכלי שלנו, רמת הסיכון שאנו מוכנים לשאת בה (למשל לקיחת הלוואות בנקאיות – “מינוף”) ואופי ההשקעה.
השקעה טובה מצריכה תכנון פיננסי מדויק, על מנת שנוכל לחלק כראוי את המשאבים והסיכונים.
חשוב לזכור שחוסר ידע עלול להוביל אותנו להשקעות שהן אולי מצוינות בפני עצמן – אך “גדולות עלינו” מבחינת היכולת הכלכלית שלנו, או להפך – ניהול ובחירת השקעות לא יעילה עלולה להביא לתשואה נמוכה מדי לעומת היכולת הכלכלית שלנו.
היכן אנו רואים את עצמנו בעוד 20 שנה? ומתי נרצה לממש את ההשקעה?
עלינו לשרטט חזון השקעה ולהגדיר את המטרות שלנו בצורה ברורה.
ככל שנהיה ברורים יותר עם עצמנו נדע להתאים לנו את ההשקעה הטובה ביותר עבורנו.
מטרות לדוגמא: קניית בית לעצמנו או לילדים, הגדלת הפנסיה, חיסכון לטיול גדול, רכישת רכב חדש, לימודים או צבירת נכסים והון.
האם אנו רוצים לייצר הכנסה חודשית שוטפת או חיסכון לטווח הארוך ?
האם אנו מעוניינים ליהנות מההשקעה בתוך שנים בודדות או שמא יש לנו את הסבלנות והנכונות להשקיע לטווח ארוך יותר מתוך הנחה שהתשואה תגדל בהתאם?
הגדרת המטרות תחדד את טווח הזמנים שאנו מעוניינים להקצות להשקעה – והדבר יסייע לנו לברור את סוג ההשקעה האידאלי עבורינו ובהתאם את סוג התשואה (רווח) שנרצה לקבל.
טווח זמן מיידי (מרגע הקנייה) :השקעות מניבות המפיקות הכנסה משכירות, המניבות תשואה (רווח) מהיום הראשון, לרוב מדובר בנכסים בנוים ומיועד למי שרוצה תשואה פירותית (מניבה -שוטפת) כלומר הכנסה חודשית מהנכס.
טווח זמן קצר (עד 12 חודשים): השקעות אשר ישנו צפי להחזר יחסית קצר, לרוב בנכס הנמצא בתהליך השבחה. התשואה תהיינה משולבת מרווח הוני בעקבות ההשבחה (רווח בעת המכירה) ומרווח שיתקבל מהשכרת הנכס בסיום ההשבחה או לפעמים במקביל, למשל רכישת נכסים לקראת סיום הבנייה / בשיפוץ או השקעה בקרן המשלמת תשואה תוך תקופת השקעה קצרת טווח.
טווח זמן בינוני (2-7 שנים): השקעות אשר נמצאות בתחילת דרכן בהם טווח הזמנים ארוך יותר אך עדיין ישנו אופק ברור ומגודר להחזר ההשקעה. התשואה הצפויה הינה הונית (רווח בעת מכירה) ובהתחשב בטווח הזמנים ובסיכונים צפויה להיות גבוהה יותר מאשר פרויקטים של השבחה, כגון פרויקטים יזמים בתחילת דרכם.
טווח זמן ארוך (למעלה מ- 7 שנים): השקעה בנכסים המיועדים להשבחה עתידית ומסגרת הזמנים בהם ארוכה ופחות ניתנת לגידור מדויק ועל כן הצפי הוא לרווח הוני גבוה בעת ההשבחה העתידית, כגון קרקעות, התחדשות עירונית וקרנות מסוימות.
השקעה בנדלן: השקעה נכונה לאחד אינה בהכרח השקעה טובה לאחר
כשאנו בוחרים את סוג ההשקעה – יש להביא בחשבון שלכל סוג השקעה ישנם מאפיינים, סיכונים, טווחי השקעה ופוטנציאל כלכלי שונים – וחשוב להיות מודעים לכך ולהתייחס בהתאם.
נבחן בקצרה את סוגי ההשקעה השונים:
נדל”ן מסחרי: נכסים המשמשים לצרכים עסקיים, כגון: משרדים, מחסנים ,חניות וכיוצ”ב. הרווח המתוכנן מהשקעה שכזו הינו הכנסה מדמי שכירות (ולעיתים מהשבחת שווי הנכס עקב עליית מחירים, הגדלת זכויות בנייה או מימושן וכיוצ”ב).
דירות להשקעה: דירות מגורים אשר ההשקעה בהן מבוססת על גביית דמי שכירות וצפי לעליית מחירים באזור.
דירות להשקעה בעלות פוטנציאל השבחה: דירות מגורים הנמצאות באזורי פיתוח או במבנים ישנים בערים מרכזיות ובעלות סיכויי השבחה משמעותיים, כגון: אזורים המיועדים להתחדשות עירונית או להתפתחות אזורית משמעותית (לדוג’: תשתיות תחבורה חדשות, מרכזים מסחריים וכו’). הרווח המתוכנן מהשקעה זו מבוסס על הכנסה מדמי שכירות ועליית ערך שווי הדירה עם התפתחות האזור.
קרקעות המיועדות להשבחה: קרקעות בשלבי תכנון שונים בעלות פוטנציאל או תכנית ייעוד מוגדר להשבחה משמעותית. כגון: קרקעות מאושרת ללא תכניות מפורטות, קרקעות זמינות לבנייה מיידית, קרקעות בתהליך שינוי ייעוד וכיוצ”ב. בהשקעה מסוג זה הרווח נובע מעליית ערך הקרקע עקב שינוי סיווג הקרקע או הגדלת זכויות הבנייה המוקנות לה.
נדל”ן בחו”ל: מעבר להתייחסות לסוג ההשקעה (דירה, מתחמי מגורים או מסחר, קרקעות וכיוצ”ב), קטגוריה זו ראויה להתחשבות בשני מרכיבים חשובים: א) היות ההשקעה מחוץ לגבולות מדינת ישראל (כלומר כקיומם של קשיים בניהול הנכס מרחוק והעדר היכרות עם שוק היעד) ב) אופן ניהול ההשקעה (כלומר האם תנהלו את ההשקעה בעצמכם או באמצעות בגופים המתמחים בכך, כגון: חברות השקעה, חברות ניהול וקרנות שוונת..
מצב הנכס מתייחס לסטטוס התכנוני ולמצב העכשווי של הנכסים בכל אחד מתחומי ההשקעות:
נכס בנוי: נכסים בנויים לרוב משקפים כבר את מחיר השוק המקסמילי, אך מייצרים בהתאם תשואה מניבה מהיום הראשון של ההשקעה. מאפייני התשואה משתנים בכל אחד מהתחומים והסיכונים העיקריים מושפעים מתנודתיות השוק. מסיבה זו – כדי לבחון את יכולת מקסום הרווח – נתמקד בפוטנציאל ההשבחה העתידי שלהם. דוגמא לכך הינה האפשרות של השגת זכויות בנייה נוספות, מימושן, שינויי ייעוד ווהליכי התחדשות עירונית.
בתהליך בנייה: נכסים שנמצאים בתהליך הבנייה לרוב משקפים מחיר נמוך במקצת ממחיר השוק המקסימלי. אולם, ניתן לאתר נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גדול יותר בהתאם לאזור הבנייה והפיתוח האזורי ונתונים נוספים בסביבה (למשל תכנון פארק עירוני, תחנת רכבת קלה בסמוך וכיוצ”ב). מידת הרווחיות תושפע ממחיר הקנייה לעומת מחיר השוק העתידי והתפתחות האיזור.
נכס בשלבי תכנון: למשל קרקעות הנמצאות בשלב תכנוני כזה או אחר, בשלב של תכנון מוקדם בוועדות התכנון השונות או בעיצומו של תהליך שינוי ייעוד. השקעות מסוג זה לרוב תגלמנה מחיר נמוך משמעותי ממחיר השוק העתידי של הנכס המוגמר, וזאת בזכות השינויים המתוכננים לנכס – אשר צפויים להגדיל את ערכו באופן ניכר. מאידך, בהשקעות מסוג זה קיים סיכון גדול יותר, עקב התלות בגורמים ומשתנים רבים ומשך הזמן שעלול להמשך תהליך ההשבחה ואישור הזכויות בנכס. לכן יש לבחון את הפוטנציאל הכלכלי אל מול הסיכונים..
מתווה העסקה מתייחס לאופן בו מתבצעת הרכישה ולאופן האחזקה והניהול של הנכס:
קרן נדל”ן: זהו גוף פיננסי המגייס כספים ממשקיעים ומשקיע אותם בנדל”ן. היתרון הינו שהקרן אמורה להחזיק בידע, מומחיות, ניסיון ויכולת טובה לנהל את השקעותיה. מאידך, קיימת תלות של המשקיע בהצלחת ביצועי הקרן. ישנן קרנות שמשקיעות בנדל”ן מניב (קרנות ריט) וקרנות השקעה פרטיות העוסקות בהשבחת נכסים, בהתחדשות עירונית ועוד.
הצטרפות לקבוצת משקיעים: הצטרפות לקבוצת בעלי קרקע או לקבוצת רכישה. לעיתים קבוצות אלו מנוהלות על ידי גורם מוביל, כגון מנהל פרויקט או משרד עורכי דין. ההצטרפות לקבוצה נעשית באמצעות רכישה ישירה של חלק הקרקע ובחתימה על הסכם שיתוף (הסכם המסדיר את השותפות בין יתר הבעלים וקובע את הזכויות והחובות בפרויקט).
קניה ישירה מהיזם: מכונה בלשון העם “קנייה על הנייר”.מדובר על רכישת הנכס מהקבלן קודם השלמת הבנייה, כנגד קבלת בטחונות בהתאם ל”חוק המכר”.
רכישת מניות ב”חברת נכס“: קניית מניות בחברה המחזיקה בבעלותה נכס, כשהחברה עוסקת בניהול ואחזקת הנכס וחלוקת הרווחים בין המשקיעים.
קניית נכס יד שניה– קניית נכס ורישומו בטאבו תחת בעלותו הישירה של המשקיע, ללא. תלות בגורמים אחרים במבנה הבעלות..
לאחר שהבנו את המאפיינים הכללים של ההשקעה שלנו עלינו לבצע סינון ראשוני באמצעות איסוף מידע וצמצום האפשרויות שלא רלוונטיות אלינו.
בסופו של תהליך הסינון מומלץ להשאיר ארבע עסקאות מסוגים שונים שניתן לבחון אותן יותר לעומק.