נכסים מועדפים

רשימת ההשקעות שלך

אפשר להשוות השקעות נדל"ן בקלות!
באמצעות לחיצה על האייקון הוסף להשוואה + המופיע לצד כל השקעה באתר, תוכל להשוות עד ארבעה השקעות בכל פעם.

פרסם בחינם
Remove

השווה השקעות השווה השקעות Remove

רשימת ההשקעות שלך

בזמן שאתה מחפש באתר את ההשקעה הבא שלך, הוסף את ההשקעות המעניינות ביותר לרשימה באמצעות לחיצה על הוסף להשוואה +

לחץ על השווה ותצור לך בכל פעם השוואה חדשה בין ארבעה השקעות.

השקעה בנדלן – המדריך המלא

החלטנו להשקיע את הכסף בנדל”ן.

שמענו אמנם שוב ושוב על אנשים שצברו הון מהשקעות בנדל”ן, חלקם אפילו צבר הון רב, אך רובנו מרגישים שחסר לנו ידע בתחום – ותהינו לעצמנו – כיצד הם עשו את זה? אם כך – כיצד נדע לזהות השקעה טובה? כיצד נדע להיזהר מהשקעה מסוכנת? כיצד נדע אם המחיר המבוקש מאיתנו אינו גבוה ממחיר השוק או שמי שניצב בפנינו אינו מרמה אותנו?

אנו מרגישים שחסרה לנו נגישות למידע קריטי שאנו זקוקים לו כדי לבחון את ההשקעה – וכדי שנוכל לשקול האם כדאי להשקיע, כמה והיכן.

במילים אחרות, על מנת לבצע השקעה טובה עלינו לאסוף מידע איכותי ואמין, שיאפשר לנו לבחור את אפשרות ההשקעה הטובה ביותר עבורנו, מבין כלל האפשרויות העומדות בפנינו.

אין ספק שאם רק נדע להשקיע בתבונה – נוכל להגדיל את ההון העצמי שלנו ולצבור נכסים – כפי שעשו רבים אחרים לפנינו.

על מנת לענות על השאלות האלו, עלינו לבצע תהליך מסודר של תכנון ההשקעה ובחינת ההשקעה ולבצע סקר שוק רחב שיאפשר לנו להשוות בין האלטרנטיבות השונות.

נכון שזה לא פשוט לבחון השקעה לעומק, בייחוד מאחר שהתהליך דורש זמן לימוד וניסיון בתחום, אך הוא בהחלט שווה את התוצאה.

חלק מהתהליך אפשר לעשות בעצמנו ובחלקו האחר לשכור אנשי מקצוע מומחים שישלימו לנו את המידע החסר. כך או כך, מידע רב ניתן להשיג באינטרנט, בעיריות השונות, במוסדות התכנון, באתרים ממשלתים, אצל רשות המיסים, בעלי מקצוע מהתחום, יזמים ועוד.

אך לפני שלב איסוף המידע, עלינו להבין מה הן ההשקעות שיתאימו לצרכים שלנו, כדי שנוכל לבצע סינון ראשוני מתוך מגוון עצום של השקעות, שיאפשר לנצל את הזמן שלנו בצורה נכונה ועל מנת שנבדוק רק את ההשקעות הרלוונטיות ביותר.

תהליך הסינון יצמצם את האפשרויות למספר מוגבל של עסקאות, על מנת שנוכל באמת לבדוק אותן ולהשוות ביניהן בצורה מקצועית ומבלי לבזבז זמן רב ויקר.

אלו הם השלבים אשר נסקור במדריך הנ”ל:

שלב ראשון – אפיון המשקיע וההשקעה: סינון ראשוני ממגוון עסקאות רחב וסקירה של האפשרויות.

שלב שני – השוואה כללית: השוואה כללית בין העסקאות ובחינת אזור וכדאיות כלכלית – רווח לעומת סיכון.

שלב שלישי – התמקדות בעסקאות נבחרות: בחינת מצב הנכס, תמחור העיסקה והערכת סיכונים.

שלב רביעי – בחינת העסקה לעומק:  בחינה משפטית שמאית וביצוע גידור סיכונים.

לפני הסינון הראשוני עלינו לבצע אבחון בו עלינו להבין מי אנחנו כמשקיעים? מהי מטרת ההשקעה? מהו ההון העומד לרשותנו מתי נרצה לממש את הרווחים? ומה הוא הסיכון שאנחנו מוכנים לקחת לעומת הרווח הסופי שנקבל?

בסוף תהליך האבחון – נבחר את סוג ההשקעה, את מצב הנכס ואת מתווה העסקה המתאימים ביותר לצרכים שלנו בהתאם להון העצמי, טווח הזמנים ומטרות ההשקעה שקבענו לעצמנו.

מהי נקודת ההתחלה שלנו וכיצד נבין כמה כסף עלינו להשקיע?

חשוב שנעריך מראש את היכולות הכספיות שלנו ואת ההון הפנוי – בהווה ובעתיד, את ההוצאות העתידיות הצפויות לנו בחיים ולבחון את מידת הכדאיות ואופן פיזור כספי ההשקעה על פני מספר נכסים.

האם סך הנכסים שלנו עולה סך ההתחייבות? האם הנכסים והכספים שבבעלותנו כיום מפיקים את המירב?  

האם יש לנו חסכונות ? ומה היקף הקופות לעומת כמות הנכסים שלנו?

מה היקף ההון עצמי העומד לרשותנו?

אנו נרצה לבחור את ההשקעה בהתאם למטרות, היעדים, היכולת והמאזן הכלכלי שלנו, רמת הסיכון שאנו מוכנים לשאת בה (למשל לקיחת הלוואות בנקאיות – “מינוף”) ואופי ההשקעה.

השקעה טובה מצריכה תכנון פיננסי מדויק, על מנת שנוכל לחלק כראוי את המשאבים והסיכונים.

חשוב לזכור שחוסר ידע עלול להוביל אותנו להשקעות שהן אולי מצוינות בפני עצמן – אך “גדולות עלינו” מבחינת היכולת הכלכלית שלנו, או להפך – ניהול ובחירת השקעות לא יעילה עלולה להביא לתשואה נמוכה מדי לעומת היכולת הכלכלית שלנו.  

היכן אנו רואים את עצמנו בעוד 20 שנה? ומתי נרצה לממש את ההשקעה?

עלינו לשרטט חזון השקעה ולהגדיר את המטרות שלנו בצורה ברורה.   

ככל שנהיה ברורים יותר עם עצמנו נדע להתאים לנו את ההשקעה הטובה ביותר עבורנו.

מטרות לדוגמא: קניית בית לעצמנו או לילדים, הגדלת הפנסיה, חיסכון לטיול גדול, רכישת רכב חדש, לימודים או צבירת נכסים והון.

האם אנו רוצים לייצר הכנסה חודשית שוטפת או חיסכון לטווח הארוך ?

האם אנו מעוניינים ליהנות מההשקעה בתוך שנים בודדות או שמא יש לנו את הסבלנות והנכונות להשקיע לטווח ארוך יותר מתוך הנחה שהתשואה תגדל בהתאם?

הגדרת המטרות תחדד את טווח הזמנים שאנו מעוניינים להקצות להשקעה – והדבר יסייע לנו לברור את סוג ההשקעה האידאלי עבורינו ובהתאם את סוג התשואה (רווח) שנרצה לקבל.  

טווח זמן מיידי (מרגע הקנייה) :השקעות מניבות המפיקות הכנסה משכירות, המניבות תשואה (רווח) מהיום הראשון, לרוב מדובר בנכסים בנוים ומיועד למי שרוצה תשואה פירותית (מניבה -שוטפת) כלומר הכנסה חודשית מהנכס.

טווח זמן קצר (עד  12 חודשים): השקעות אשר ישנו צפי להחזר יחסית קצר, לרוב בנכס הנמצא בתהליך השבחה. התשואה תהיינה משולבת מרווח הוני בעקבות ההשבחה (רווח בעת המכירה) ומרווח שיתקבל מהשכרת הנכס בסיום ההשבחה או לפעמים במקביל, למשל רכישת נכסים לקראת סיום הבנייה / בשיפוץ או השקעה בקרן המשלמת תשואה תוך תקופת השקעה קצרת טווח.

טווח זמן בינוני (2-7 שנים): השקעות אשר נמצאות בתחילת דרכן בהם טווח הזמנים ארוך יותר אך עדיין ישנו אופק ברור ומגודר להחזר ההשקעה. התשואה הצפויה הינה הונית (רווח בעת מכירה) ובהתחשב בטווח הזמנים ובסיכונים צפויה להיות גבוהה יותר מאשר פרויקטים של השבחה,  כגון פרויקטים יזמים בתחילת דרכם.

טווח זמן ארוך (למעלה מ- 7 שנים): השקעה בנכסים המיועדים להשבחה עתידית ומסגרת הזמנים בהם ארוכה ופחות ניתנת לגידור מדויק ועל כן הצפי הוא לרווח הוני גבוה בעת ההשבחה העתידית, כגון קרקעות, התחדשות עירונית וקרנות מסוימות.

השקעה בנדלן: השקעה נכונה לאחד אינה בהכרח השקעה טובה לאחר

כשאנו בוחרים את סוג ההשקעה – יש להביא בחשבון שלכל סוג השקעה ישנם מאפיינים, סיכונים, טווחי השקעה ופוטנציאל כלכלי שונים – וחשוב להיות מודעים לכך ולהתייחס בהתאם.

נבחן בקצרה את סוגי ההשקעה השונים:

נדל”ן מסחרי: נכסים המשמשים לצרכים עסקיים, כגון: משרדים, מחסנים ,חניות וכיוצ”ב. הרווח המתוכנן מהשקעה שכזו הינו הכנסה מדמי שכירות (ולעיתים מהשבחת שווי הנכס עקב עליית מחירים, הגדלת זכויות בנייה או מימושן וכיוצ”ב).

דירות להשקעה: דירות מגורים אשר ההשקעה בהן מבוססת על גביית דמי שכירות וצפי לעליית מחירים באזור.

דירות להשקעה בעלות פוטנציאל השבחה: דירות מגורים הנמצאות באזורי פיתוח או במבנים ישנים בערים מרכזיות ובעלות סיכויי השבחה משמעותיים, כגון: אזורים המיועדים להתחדשות עירונית או להתפתחות אזורית משמעותית (לדוג’: תשתיות תחבורה חדשות, מרכזים מסחריים וכו’). הרווח המתוכנן מהשקעה זו מבוסס על הכנסה מדמי שכירות ועליית ערך שווי הדירה עם התפתחות האזור.

קרקעות המיועדות להשבחה: קרקעות בשלבי תכנון שונים בעלות פוטנציאל או תכנית ייעוד מוגדר להשבחה משמעותית. כגון: קרקעות מאושרת ללא תכניות מפורטות, קרקעות זמינות לבנייה מיידית, קרקעות בתהליך שינוי ייעוד וכיוצ”ב. בהשקעה מסוג זה הרווח נובע מעליית ערך הקרקע עקב שינוי סיווג הקרקע או הגדלת זכויות הבנייה המוקנות לה.

נדל”ן בחו”ל: מעבר להתייחסות לסוג ההשקעה (דירה, מתחמי מגורים או מסחר, קרקעות וכיוצ”ב), קטגוריה זו ראויה להתחשבות בשני מרכיבים חשובים: א) היות ההשקעה מחוץ לגבולות מדינת ישראל (כלומר כקיומם של קשיים בניהול הנכס מרחוק והעדר היכרות עם שוק היעד) ב) אופן ניהול ההשקעה (כלומר האם תנהלו את ההשקעה בעצמכם או באמצעות בגופים המתמחים בכך, כגון: חברות השקעה, חברות ניהול וקרנות שוונת..

מצב הנכס מתייחס לסטטוס התכנוני ולמצב העכשווי של הנכסים בכל אחד מתחומי ההשקעות:

נכס בנוי: נכסים בנויים לרוב משקפים כבר את מחיר השוק המקסמילי, אך מייצרים בהתאם תשואה מניבה מהיום הראשון של ההשקעה. מאפייני התשואה משתנים בכל אחד מהתחומים והסיכונים העיקריים מושפעים מתנודתיות השוק. מסיבה זו – כדי לבחון את יכולת מקסום הרווח – נתמקד בפוטנציאל ההשבחה העתידי שלהם. דוגמא לכך הינה האפשרות של השגת זכויות בנייה נוספות, מימושן, שינויי ייעוד ווהליכי התחדשות עירונית.

בתהליך בנייה: נכסים שנמצאים בתהליך הבנייה לרוב משקפים מחיר נמוך במקצת ממחיר השוק המקסימלי. אולם, ניתן לאתר נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גדול יותר בהתאם לאזור הבנייה והפיתוח האזורי ונתונים נוספים בסביבה (למשל תכנון פארק עירוני, תחנת רכבת קלה בסמוך וכיוצ”ב). מידת הרווחיות תושפע ממחיר הקנייה לעומת מחיר השוק העתידי והתפתחות האיזור.

נכס בשלבי תכנון: למשל קרקעות הנמצאות בשלב תכנוני כזה או אחר, בשלב של תכנון מוקדם בוועדות התכנון השונות או בעיצומו של תהליך שינוי ייעוד.  השקעות מסוג זה לרוב תגלמנה מחיר נמוך משמעותי ממחיר השוק העתידי של הנכס המוגמר, וזאת בזכות השינויים המתוכננים לנכס – אשר צפויים להגדיל את ערכו באופן ניכר. מאידך, בהשקעות מסוג זה קיים סיכון גדול יותר, עקב התלות בגורמים ומשתנים רבים ומשך הזמן שעלול להמשך תהליך ההשבחה ואישור הזכויות בנכס. לכן יש לבחון את הפוטנציאל הכלכלי אל מול הסיכונים..  

מתווה העסקה מתייחס לאופן בו מתבצעת הרכישה ולאופן האחזקה והניהול של הנכס:

קרן נדל”ן: זהו גוף פיננסי המגייס כספים ממשקיעים ומשקיע אותם בנדל”ן. היתרון הינו שהקרן אמורה להחזיק בידע, מומחיות, ניסיון ויכולת טובה לנהל את השקעותיה. מאידך, קיימת תלות של המשקיע בהצלחת ביצועי הקרן. ישנן קרנות שמשקיעות בנדל”ן מניב (קרנות ריט) וקרנות השקעה פרטיות העוסקות בהשבחת נכסים, בהתחדשות עירונית ועוד.

הצטרפות לקבוצת משקיעים: הצטרפות לקבוצת בעלי קרקע או לקבוצת רכישה. לעיתים קבוצות אלו מנוהלות על ידי גורם מוביל, כגון מנהל פרויקט או משרד עורכי דין. ההצטרפות לקבוצה נעשית באמצעות רכישה ישירה של חלק הקרקע ובחתימה על הסכם שיתוף (הסכם המסדיר את השותפות בין יתר הבעלים וקובע את הזכויות והחובות בפרויקט).

קניה ישירה מהיזם: מכונה בלשון העם “קנייה על הנייר”.מדובר על רכישת הנכס מהקבלן קודם השלמת הבנייה, כנגד קבלת בטחונות בהתאם ל”חוק המכר”.

רכישת מניות ב”חברת נכס“: קניית מניות בחברה המחזיקה בבעלותה נכס, כשהחברה עוסקת בניהול ואחזקת הנכס וחלוקת הרווחים בין המשקיעים.

קניית נכס יד שניה– קניית נכס ורישומו בטאבו תחת בעלותו הישירה של המשקיע, ללא. תלות בגורמים אחרים במבנה הבעלות..

לאחר שהבנו את המאפיינים הכללים של ההשקעה שלנו עלינו לבצע סינון ראשוני באמצעות איסוף מידע וצמצום האפשרויות שלא רלוונטיות אלינו.

בסופו של תהליך הסינון מומלץ להשאיר ארבע עסקאות מסוגים שונים שניתן לבחון אותן יותר לעומק.

אחד החלקים החשובים ביותר בתהליך הוא ביצוע של השוואה נכונה בין העסקאות. מכוון שלא ניתן לבצע השוואה ישירה בין כל פרמטר עקב שוני מובן בין סוגי העסקאות, עלינו לבחון מה הוא פוטנציאל הרווח לעומת הסיכון והזמן למימוש הרווחים.

בכדי להשוות את פוטנציאל הרווח נבצע בדיקות של אזור ההשקעה ושל אפיק ההשקעה נבין את היתרונות והחסרונות, נבין מי הוא הלקוח הסופי שלי ונעריך כמה הוא יהיה מוכן לשלם ומתי.  

מהו אופק השקעה וכיצד להעריך את הרווח הצפוי

על מנת להעריך כראוי את שוויו העתידי של הנכס, לעומת מצב השוק כיום, עלינו לבחון את הקריטריונים הבאים ולהבין את ההשפעה שלהם על מחיר הנכס העתידי ועל זמן המימוש המיטבי:

1. בדיקת תכניות ארציות: להבין את הפיתוח הארצי מבחינת תשתיות ומבחינה תכנונית.

2. ביקוש והיצע היום : לבדוק את מחירי הנכסים שנמכרו, כמות הנכסים המוצעים וזמן המכירה המומצע. 

3. הערכת ביקוש עתידי: בחינת השפעות או שינויים אזוריים צפויים על הביקוש באזור (ביחס לשוק רוכשי הנכסים ולשוק השוכרים). לצורך בדיקה זו ראוי לבדוק את תכניות הפיתוח הארציות והאזוריות שעלולות להשפיע על הסביבה. מימד נוסף הוא יתרונות הנכס אל מול נכסים אחרים באזור למשל מיקום, גיל הנכס וכל ערך מוסף שמייחד אותו.

לדוגמא: תשתיות תחבורתיות חדשות ישפרו את איכות החיים של שוכרי הדירות על ידי קיצור הזמנים בנסיעות ובהתאמה  יגדיל גם את הביקוש העתידי באזור ואת המחיר של הנכס.

4. בדיקת היצע עתידי: להבין לאן פני האזור מועדות. בין היתר לבחור – איזה תכניות אושרו או נמצאות בתהליך אישור על ידי וועדות התכנון של רשויות המדינה, ומה מידת ההשפעה שלהן על היצע הנכסים האזורי ומה זמני המימוש שלהן.

  לדוגמא: נבחן את כמות הדירות העתידיות שיוצעו באיזור על פי התכניות הקיימות, במידה וכמות הדירות שייבנו באיזור תהיה גבוהה מאד מהרגיל, יכול להיות שההיצע יאזן את הביקוש. לכן התשואה השנתית תצטמצם וכך גם מחיר השוק העתידי.

5. השוואה להיסטוריית מחירים דומה–  להשוות את היסטוריית עליית המחירים של איזור קרוב או דומה ככל הניתן במאפיינים ובסביבה של הנכס הנבדק ולזהות מגמות אזוריות בתנודתיות המחירים.

לאחר איסוף המידע וניתוחו על פי השלבים שתוארו לעיל, נרצה לתרגם את את הממצאים למספרים על מנת שנוכל להעריך את מחיר השוק העתידי של הכנס אותו אנו בודקים וכן נוכל להעריך את הצפי לרווח העתידי.

מחיר השוק היום+(מס‘ שנים למימוש * תשואה שנתית ) + השבחה הונית = מחיר שוק עתידי  

בשלב זה עלינו לבחור שתי עסקאות לבחינה מעמיקה יותר שתכלול את הבדיקות הבאות:

מצבו הפיזי של הנכס (בהתאם לסוג ההשקעה)- נבצע סקירה פיזית בנכס ונוודא שאנחנו מבינים בדיוק את מצבו לפני הרכישה. לדוגמא – במידה ואנחנו קונים נכס בנוי, נצלם ונרשום את כל הליקוים, על מנת שנוכל להיערך בהתאם.

 בחינה של הוצאות העסקה- נרשום ונשווה בין כלל ההוצאות בכל אחת מהעסקאות על מנת שנוכל לשכלל אותם בתמחור הנכס וברווח העתידי של ההשקעה. ההוצאות כוללות: עלויות שיווק, מיסים, עו”ד, רו”ח במידת הצורך ועוד..

בחינה של תמחור העסקה- עלינו להבין האם העסקה מתומחרת במחיר השוק ומהו ההפרש בין מחיר השוק למחיר העסקה, בהתאם לליקוים ולמצבו הפיזי של הנכס נחפש נכסים בעלי אותם מאפיינים שנמכרו באזור בתקופה האחרונה ונשווה אותם למחיר של העסקה.

השקעה בנדלן – ניהול הסיכונים בשני שלבים:

  1. ביצוע “הערכת סיכונים” הכוללת זיהוי של הסיכונים הפוטנציאליים הכרוכים בהשקעה
  2. ביצוע “גידור סיכונים” נקיטה באמצעים שיפחיתו את היכולת של הסיכון להשפיע על ההשקעה.

בשלב זה נבצע הערכת הסיכונים- זאת אומרת שנבחן את כל המקרים האפשריים שיכולים להשפיע על :

1. זמן מימוש הרווח – העיכובים האפשריים

2. גובה הרווח העתידי – עלויות לא צפויות שיקטינו את הרווח

וכשנבצע את הערכת הסיכונים נקח בחשבון את כל המקרים והתגובות על פי סוג ההשקעה ,סוג העסקה ומתווה העסקה.

אבחן דוגמאות למקרים שקרו שהשפיעו על טווח הזמנים ו/או גובה הרווחים:

דוג’ לעלויות לא צפויות: הקבלן פושט את הרגל, עלויות בנייה לא מתכוננות, תביעה לא מתוכננת ועוד ..

דוג’ לעיכובים אפשריים: התניות של העירייה למתן היתר בנייה, התנגדויות בוועדות התכנון, וויכוחים בין חברי הקבוצה במסגרת הסכם שיתוף ועוד ..  

לכל מקרה יש מענה ולכן חשוב להבין לפני שנכנסים להשקעה מהם הבדיקות הנדרשות על מנת להגן על עצמנו ככל הניתן מאותם מקרים לא צפויים.

בחינת העסקה לעומק זה בעצם ביצוע של ניהול וגידור הסיכונים לעומת פוטנציאל הרווח.

בגידור סיכונים נבין מה הסבירות של כל סיכון ? איך ניתן למנוע או לצמצם נזקים במקרה הצורך? ואיך לבחון מלכתחילה האם הסיכון שווה את הרווח?

בדיקות משפטיות של העסקה- מבחינה משפטית עלינו ראשית להבין את מהלך העסקה ואיך היא מתבצעת מבחינה טכנית, לאחר מכן לבדוק את הרישום של הנכס ולוודא את שהבעלות על הנכס תואמת את החוזים, לוודא שאין בעיות קנייניות שיכולות לעכב או למנוע את העברת הבעלות ושהנכס רשום כהלכה בנסח הטאבו. עלינו להבין את הזכויות והחובות עליהם נחתום בחוזי העסקה ולהבין מהם המנגנונים שנועדו לשמור על הכסף שלנו מפני פשיטות רגל או הונאות, ובמקרה הצורך לשנותם בהתאם.

מכוון שהתחום הוא רחב וישנם סוגים שונים של התמחויות ועסקאות, חשוב מאוד להשתמש בעורך דין המתאים, שיש לו ניסיון והתמחות בסוג העסקה הספציפי. לדג’ עורך דין שמבצע חוזי מכר לקניית נכסי יד 2 לא בהכרח מומחה בעסקאות מסובכות יותר שכוללות מערכת חוזים מורכבת יותר.

בדיקות תכנוניות והתכנות כלכלית- בדיקה נוספת שהיא הכרחית הינה בדיקה של שמאי מקרקעין.  על מנת להבין את תמונת המצב המלאה של הפרויקט נרצה לקבל דוח שמאי שמפרט את זכויות הבנייה של הפרויקט, ייאתר בעיות ונקודות תורפה ויעריך את השווי המדויק של הנכס. (במידה ומדובר בנכס בנוי יש לבצע בדק בית הנדסי לוודא שלא יצוצו בעיות מהותיות במבנה בשלב מאוחר יותר)

תכנון מס- במקרה ומדובר בעסקה של נכס עסקי או בעסקה בחו”ל נרצה להבין באופן מדויק ומקצועי כמה מס עלינו לשלם ומתי , ויותר חשוב להבין איך זה ישפיע על הרווח הסופי ואיך ניתן לבצע תכנון מס מיטבי שיפחית את חבות המס.

מימון העסקה- מימון העסקה משתנה בין אדם לאדם ובין נכס לנכס ולכן עלינו להבין מהו המסלול הנכון ביותר עבורנו בלקיחת המימון בין אם מדובר בהלוואה עסקית או במשכנתא ניתן לחסוך סכומים משמעותיים של כסף בעזרת איש מקצוע מומחה.  

בדיקת ניסיון היזם ולקוחות ממליצים- כחלק מהבנת התמונה במלואה ולהכין את עצמנו בשלב גידור הסיכונים, יש להבין בדיוק מהו הניסיון של היזם בפרויקטים מהסוג הזה ולהשוות תהליך שהסתיים שיכול להעיד על מסגרת הזמנים והסיכונים הכרוכים בהשקעה.

יצירת קשר עם לקוחות שחוו את התהליך יעזור בהבנת דרכי העבודה ואיכות השירות של החברה.

לקבלת מידע נוסף על תפקידם של אנשי המקצוע בבחינת העסקה לחץ כאן 

 

רמת הוודאות אל מול הרווח המשוער – מה הסיכוי שהתכנון לא יהיה תואם למציאות?

ככלל ככול שהעסקה יותר מסובכת ויותר רחוקה מהמימוש כך הסיכון עולה בהתאם

אך האם ההשבחה העתידית שווה את זה ?

על מנת לענות על שאלה זו עלי לבצע השוואה בין הרווח המקסימלי לרווח המינימלי ולהבין האם הפערים ביניהם שווים את הסיכון ? כמו כן תמיד נשאל את עצמנו מהם בעצם האלטרנטיבות?  

צ’יק ליסט לגידור סיכונים נכון:

  1. לבצע בדיקה משפטית שבחוזי ההשקעה ישנם מנגנונים הפועלים להגן עלינו מאותם סיכונים
  2. לבצע הערכה אובייקטיבית לגבי פוטנציאל הרווח אך במקביל להעריך גם את פוטנציאל הרווח הנמוך ביותר
  3. להשוות בין לפחות 3 אלטרנטיבות לאחר שביצענו את ניהול הסיכונים וסיכויי הרווח.
  4. לוודא שיש לנו נקודות יציאה שימזערו את הנזק במידת הצורך, ושאנחנו מבינים את זמן המימוש המינימלי אך גם את המקסימלי.
  5. לוודא שפוטנציאל הרווח לא מבוסס על ספקולציות ושיש לו אחיזה במציאות. ככל שהפער בין מחיר הקניה למחיר השוק היום גבוה יותר כך גם הסיכוי להפסיד מההון העצמי שלנו נמוך יותר .
  6. לוודא שהמינוף לא גבוה מידי לעומת יכולת ההחזר שלנו.